路線価 (2023) 埼玉県戸田市中町1-30-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 戸田市埼玉県戸田市中町１丁目３０番２３
価格時点	2023 年
駅名	西川口駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,500万 円 (104 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 79万3,440 円／坪 1平米 24万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線沿線の住宅地域である。需要者の中心は戸田市内及び隣接市並びに一部都内からの居住者である。当該地域は区画整理済の住宅地域で、住環境が良好なため、需要は高く地価は上昇傾向にある。土地は３，５００万円台前半程度、土地・建物総額で４，０００万円台後半～５，０００万円台前半が需要の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ埼京線、京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は戸田市及びその周辺市の居住者である。最寄駅からやや距離があるものの、居住環境が良好な住宅地域であるため、需要は堅調で、地価は上昇傾向となっている。土地は３，５００万円前後、新築分譲戸建物件で４，０００万円台～５，０００万円台が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域に存しており、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視した地域に存することから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	西川口駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	31.5 坪 (104 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	戸田市埼玉県戸田市中町１丁目３０番２３
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は一般住宅、共同住宅が見られる既成住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思われる。周辺需要の高まりにより地価は上昇傾向にある。 (2)一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 81万6,582 円 1平米 24万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万6,418 円 1平米 25万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 81万6,582円 1平米 24万7,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 76万380円 1平米 23万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2019年	1坪 76万380円 1平米 23万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)戸田市の人口、世帯数はここ数年増加傾向で、地価は需要の高まりにより上昇基調にある。 (2)新型コロナウィルス感染症、ウクライナ情勢、円安傾向等先行き不透明な要因があるが、不動産市場は堅調な状況が続いており地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)当該地域は既存住宅地域で、地価が上向き傾向にある。 (2)一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、価格に影響を及ぼす地域要因の大きな変動はない。地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市中町１丁目３０番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,717 円／平米 84万5,400 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,827 円／平米 89万8,660 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,199 円／平米 84万6,994 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市中町１丁目３０番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万9,794 円／平米 75万9,699 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,526 円／平米 78万8,567 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,668 円／平米 79万8,954 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市中町１丁目３０番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,076 円／平米 76万7,243 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,478 円／平米 78万8,408 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,294 円／平米 83万778 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市中町１丁目３０番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,787 円／平米 76万9,594 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,961 円／平米 80万6,535 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,011 円／平米 78万6,864 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情