路線価 (2023) 埼玉県戸田市本町1-1122-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 戸田市埼玉県戸田市本町１丁目１１２２番１外
価格時点	2023 年
駅名	戸田公園駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億8,300万 円 (1619 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億8,300万 円 (1619 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円／坪 1平米 36万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ埼京線及び京浜東北線沿線の戸田市、蕨市及び川口市の圏域。需要者の中心は市内及び近郊市町村に地縁性を持つ個人事業者の他、中小法人も見られる。最寄駅からも近い旧来からの国道沿いの商業地であり、近年は郊外の沿道型大型店舗の影響で、商業繁華性自体はやや厳しい状況も見られるが、背後の住宅地の発展もあり需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。取引価格は規模や取引の事情等によりまちまちで中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏はＪＲ埼京線及び京浜東北線沿線の商業地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者は商業目的の法人事業者や開発事業者が大半である。当該地域は国道沿いの商業地域で、近年は郊外型店舗の増加傾向もみられるものの、マンション用地としての需要もあり地価は上昇基調で推移している。取引される規模・総額はまちまちで需要の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は飲食・小売り店舗が建ち並ぶ商業地域であり、自用の商業用不動産としての取引が多いが、収益物件の取引も見られる地域である。したがって、市場で成立した取引価格を基にする実証的な比準価格と、商業用不動産においては重要な収益性を反映した収益価格とを相互に関連づけ、さらに代表標準のみならず背後の住宅地等の標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業目的の土地取引が中心であり、商業地に所在する多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺では賃貸店舗・ビル等の収益物件もみられることから、商業地における収益性を指向する形で収益価格は求められている。従って市場動向を反映した比準価格を標準とし、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	戸田公園駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	489.7 坪 (1619 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	戸田市埼玉県戸田市本町１丁目１１２２番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	45 m
南	100 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	50 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いで駅にも近い旧来からの商業地域で店舗やマンション等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)戸田市の中心に位置する商業地域であり、人口増加に伴って店舗等の出店需要やマンション用地としての需要も旺盛であることから、今後も地価は概ね堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2022年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2019年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新コロナ禍にあっても市内で利便性の高い地域において新たな需要も見られ、商業地も地価は上昇傾向にある。 (2)感染症の影響が懸念されるものの、市域全体において利便性の優れた市街地の住宅地を中心に、地価は上昇基調となっている。
地域要因
(1)地域要因の特別な変動はない。 (2)戸田市の人口増加に伴ってマンション需要等も堅調であり、背後地にある住宅地の価格上昇に連動して地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市本町１丁目１１２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,835 円／平米 92万5,135 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,082 円／平米 94万9,093 円／坪
標準価格 平米 坪	34万2,580 円／平米 113万2,569 円／坪
査定価格 平米 坪	36万7,000 円／平米 121万3,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	250 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市本町１丁目１１２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,603 円／平米 74万2,538 円／坪
推定価格 平米 坪	22万4,603 円／平米 74万2,538 円／坪
標準価格 平米 坪	35万3,706 円／平米 116万9,352 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市本町１丁目１１２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万5,717 円／平米 84万5,400 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,827 円／平米 89万8,660 円／坪
標準価格 平米 坪	34万4,958 円／平米 114万431 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市本町１丁目１１２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,719 円／平米 78万2,593 円／坪
推定価格 平米 坪	28万907 円／平米 92万8,679 円／坪
標準価格 平米 坪	33万8,035 円／平米 111万7,544 円／坪
査定価格 平米 坪	36万2,000 円／平米 119万6,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	6 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市本町１丁目１１２２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,242 円／平米 104万8,802 円／坪
推定価格 平米 坪	33万3,104 円／平米 110万1,242 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,166 円／平米 115万4,343 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情