路線価 (2023) 埼玉県戸田市美女木4-11-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 戸田市埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外
価格時点	2023 年
駅名	北戸田駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円／坪 1平米 19万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、戸田市や川口市を中心に主に都市部との接近性において類似する地域に存する工場地域である。需要者の中心は地元製造業者や首都圏物流事業者である。対象標準地の規模はやや小さいものの、交通利便性は高く、物流事業者による旺盛な需要を反映し、このところ地価は強含みで推移している。類似する不動産の取引数は限定的であり、取引の個別性も強いため、需要の中心価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏はＪＲ埼京線～京浜東北線沿線の中小工業地域で、概ね川口市、戸田市、蕨市の圏域。需要者は地元の中小企業・工場経営者及び不動産業者が中心である。最近の物流の発展により特に倉庫や物流施設などの事業用地の需要が増大してきており、対象地周辺のように都内に近い事業用地の地価は上昇を続けている。取引される規模・総額はまちまちで需要の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要も認められるものの、主に自己使用を目的とする取引が中心の地域にあって、比準価格は同一需給圏内に存する規範性の高い取引事例を中心に試算価格を求めることができた。一方収益価格については、不動産の個別性や契約内容の個別性等による変動要因も多いことから、信頼性は相対的に劣ると判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺ではマンション用地や戸建分譲素地としての取引もみられるが、主な取引は自用の工場・倉庫等の事業用途が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、工場・倉庫等の賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも工業生産活動の利便性が重視されるため相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北戸田駅西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	202.4 坪 (669 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	作業所、倉庫、配送センター等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	戸田市埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外
標準地の範囲
東	85 m
西	45 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	34 m
面積	670 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)作業所、倉庫、配送センター等が多い工業地域として成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (2)作業所、倉庫、配送センター等が多い工業地域として成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万1,200 円 1平米 20万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)大型物流施設を中心に需要は堅調であるものの、新規供給物件も増加しているため継続性には留意が必要である。 (2)戸田市は人口、世帯数とも増加傾向にある。景気回復の実感は薄いものの、金利低下・インフレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,640 円／平米 49万1,404 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,369 円／平米 51万6,956 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,217 円／平米 64万5,387 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,931 円／平米 49万2,366 円／坪
推定価格 平米 坪	16万994 円／平米 53万2,246 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,856 円／平米 64万7,500 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,257 円／平米 63万5,602 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,986 円／平米 65万7,848 円／坪
標準価格 平米 坪	20万389 円／平米 66万2,486 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,917 円／平米 48万2,402 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,985 円／平米 50万2,462 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,414 円／平米 65万5,957 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	戸田市
地域	埼玉県戸田市美女木４丁目１１番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,677 円／平米 68万3,274 円／坪
推定価格 平米 坪	20万289 円／平米 66万2,155 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,339 円／平米 68万5,463 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情