路線価 (2023) 埼玉県入間市大字下藤沢字出原1304-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 入間市埼玉県入間市大字下藤沢字出原１３０４番５
価格時点	2023 年
駅名	武蔵藤沢駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,510万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,510万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円／坪 1平米 12万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、入間市及びその周辺市町の商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁を持つ地元企業や個人事業主、医療・福祉関係者。電気料金・仕入価格・燃料価格上昇により事業環境は厳しいが、周辺の住宅地価は堅調であるため、その影響を受けていると思料する。商業地の取引は多くないが、収益目的の取引・大企業による取得事例には高い成約価格のものが見られる。需要の中心となる価格帯を把握することは困難。 (2) 同一需給圏は、入間市及びその周辺市の幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地である。需要者は同一需給圏内に地縁を持つ地元企業や個人事業主、関連企業等が主体となる。当該地域は近年店舗の出店も市内の他の地域と比較すると多く見られており、新型コロナの影響により店舗経営の悪化が目立ち、商業地の土地需要の落ち込みも見られた。その後地価は回復してきており、背後地の好調な住宅市場に伴い暫くは地価は若干の上昇基調で推移するものと思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来の商業地は概ね安定的でレンタルも多いので土地取引は少ないが、広域的に収集することで複数の信頼性の高い取引事例を採用した。コロナ禍の影響は長期化し、物価高もあいまって個人事業の商店は苦境にある。これまでは給付金や協力金等の支援効果もあり飲食店の閉店は抑制されていたが、電気料金・仕入価格の上昇により事業環境は厳しい。比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は最寄駅からやや離れた幹線道路沿いの商業地であり、取引は希少であったことから価格牽連性の高いものをやや広範に収集し比較検討を行った。地価は若干の上昇基調にあるが、賃料水準は横這いであり、賃貸市場の成熟度、実質賃料水準等も低廉であることから収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では対象標準地は商業地でもあることから比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	武蔵藤沢駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所、共同住宅等が混在する路線商業地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	入間市埼玉県入間市大字下藤沢字出原１３０４番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道型店舗等が多く見られる路線商業地。背後の住宅地の地価動向は堅調な模様で、当面地価は上昇傾向で推移すると予測。 (2)沿道型店舗等の進出が多く見られる路線商業地として成熟してきている。今後も背後の住宅の増加に伴い、店舗も増加していくことが予測される。コロナ禍の地価も回復しつつあり若干の上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年３月の西武鉄道のダイヤ改正により、東京メトロ直通列車が減便になるなど、都心へのアクセスがやや悪化。所沢以西の住宅需要に影響あり。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果で景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)サービス消費の改善は継続しているが、コロナ禍は長期化し、物価上昇で消費者の購買意欲が弱含み。低所得層ほど悪化しているとみられる。 (2)特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)特に地価に影響のある個別的要因の変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	入間 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間市
地域	埼玉県入間市大字下藤沢字出原１３０４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,923 円／平米 51万8,787 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,267 円／平米 50万6,701 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,321 円／平米 52万6,715 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	入間 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間市
地域	埼玉県入間市大字下藤沢字出原１３０４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,090 円／平米 29万4,532 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,803 円／平米 29万6,889 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,902 円／平米 32万6,970 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,900 円／平米 32万6,963 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	入間 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間市
地域	埼玉県入間市大字下藤沢字出原１３０４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,906 円／平米 38万6,491 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,192 円／平米 39万743 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,274 円／平米 41万7,462 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	飯能 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	飯能市
地域	埼玉県入間市大字下藤沢字出原１３０４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,227 円／平米 43万7,142 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,919 円／平米 48万5,714 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,147 円／平米 52万2,834 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情