路線価 (2023) 埼玉県志木市本町5-2126-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 志木市埼玉県志木市本町５丁目２１２６番２
価格時点	2023 年
駅名	志木駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,390万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 170万2,590 円 1平米 51万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,360万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 169万5,978 円／坪 1平米 51万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は埼玉県南西部の商業地域で、特に東武東上線沿線の駅前商業地との代替性が強い。需要者は地元で事業展開する法人や個人事業主、フランチャイズを展開する本部や加盟店、不動産業者、投資筋等。土地建物の規模やテナントの業種、当該商業地域内における位置等により需要は大きく異なり中心となる価格帯の把握は困難であるが、対象標準地の規模と立地であれば５１万円／㎡～５４万円／㎡程度が目安になると見られる。 (2) 同一需給圏は志木市及びその周辺市の東武東上線沿線及び西武沿線を中心とした埼玉県南部の商業地域で広域的な圏域である。需要者としては、地元に地縁性を有する個人事業者、中小法人の他、全国展開を行うチェーン店、フランチャイズを展開する事業者等が典型的である。但し、駅からの回遊性にやや劣ることから、商業繁華性は後退しつつある。当該商業地は取引される土地の個別性の強さから、取引の中心となる価格帯を把握することが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界がある。商業地につき収益性の検討は不可欠であるが、賃料は地権者所有物件の相場が影響しやすいこと等から元本と賃料の相関がやや低く、収益価格はやや低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格であり、収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価格である。対象標準地は最寄駅から比較的近い立地であり、賃料は重要な要素であるが、元本と賃料の相関関係が低く、土地価格に見合う賃料が取れていないことから収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志木駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層店舗ビルが建ち並ぶ駅前の既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	志木市埼玉県志木市本町５丁目２１２６番２
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)志木駅東口の商業地域。駅ビルが充実するなか近隣の店舗需要はやや低下。コロナで落ち込んだ売上は回復しつつあり地価も回復基調にある。期待が先行し上値が試されている。 (2)志木駅からの回遊性にやや劣り、店舗需要もやや低下気味で、商業地としての繁華性は後退しつつある。今後はマンション等の住居系の土地利用が増えていく可能性もある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 173万5,650 円 1平米 52万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万5,240円 1平米 54万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 166万2,918円 1平米 50万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 173万5,650円 1平米 52万5,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 166万2,918円 1平米 50万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動が回復する中で原材料不足等からインフレが進行中。貨幣価値の目減り回避で不動産投資が選択されると、良好な物件には高値が付き易い。 (2)ウィズコロナの段階へ移行し、社会経済活動の正常化が進む中、原材料価格の上昇や為替相場、金融資本市場の変動等のリスク要因に注意を要する。
地域要因
(1)近隣地域の北東方の大型商業施設跡地に平成２８年大規模分譲マンションが相次ぎ完成。隣地は駐車場利用に留まる等、商業色はやや薄れつつある。 (2)価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は特にないが、店舗の空室の解消にやや時間がかかる傾向にある。
個別的要因	(1)価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ６７１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	志木市
地域	埼玉県志木市本町５丁目２１２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,850 円／平米 117万9,746 円／坪
推定価格 平米 坪	36万4,701 円／平米 120万5,702 円／坪
標準価格 平米 坪	51万2,941 円／平米 169万5,783 円／坪
査定価格 平米 坪	51万3,000 円／平米 169万5,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県志木市本町５丁目２１２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,331 円／平米 182万2,700 円／坪
推定価格 平米 坪	52万5,806 円／平米 173万8,315 円／坪
標準価格 平米 坪	56万9,054 円／平米 188万1,293 円／坪
査定価格 平米 坪	56万9,000 円／平米 188万1,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県志木市本町５丁目２１２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,196 円／平米 100万5,672 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,885 円／平米 105万928 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,968 円／平米 177万5,216 円／坪
査定価格 平米 坪	53万7,000 円／平米 177万5,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４Ｋ８４１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	朝霞市
地域	埼玉県志木市本町５丁目２１２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,257 円／平米 97万2,814 円／坪
推定価格 平米 坪	30万1,319 円／平米 99万6,161 円／坪
標準価格 平米 坪	52万8,630 円／平米 174万7,651 円／坪
査定価格 平米 坪	52万9,000 円／平米 174万8,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情