路線価 (2023) 北海道小樽市稲穂2-81-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市稲穂２丁目８１番２外
価格時点	2023 年
駅名	小樽駅 から 310m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,780万 円 (378 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,780万 円 (378 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円／坪 1平米 10万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小樽駅周辺及び中心商店街の商業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、国道５号沿い若しくは駅前通沿いである。需要者は、不動産賃貸業を営む道内外の法人が中心である。新型コロナの感染拡大以降、商業地の取引は減少傾向にあるものの、潜在的な需要が依然認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。 (2) 同一需給圏は小樽駅前地区を中心とした小樽市内の中心商業地域一円。主たる需要者は店舗、ホテル、飲食店、事務所等の所有、運営、経営等を目的とする個人または法人となる。中心商業地であり立地条件的に潜在的需要は強いものの、高層賃貸マンションの建設も見受けられる等、今後も店舗付高層マンションへ用地としての需要が強まることが想定される地域である。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は最近の建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られていないため、低位に試算された。よって、圏内の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 小樽市中心部の商業地域で、商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが収益価格は低位に求められた。繁華性は高いが、賃貸マンション等も含め用途が競合し、用途によって支払可能賃料が異なる事や、建築費の高騰等から、想定では必ずしも投資額に見合った収益獲得がなされなかった。本件では市場の実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格も参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小樽駅南東方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	114.3 坪 (378 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市稲穂２丁目８１番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	現在、建物が新築中であるが、詳細は不詳。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ駅徒歩圏の中心商業地に存する既存商業地域である。古い建物が依然多いものの、徐々にホテルや店舗付共同住宅等への建替えが進むと予測する。 (2)商業地需要は中心商業地から郊外大規模地に移っている。事務所需要も弱まっており、周辺で高層マンションが建てられている状況から、用途は移行する状況にあるが、需要は堅調。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの収束が見通せない中、金融緩和等は依然継続されており、不動産市場にとってはプラスに作用している。 (2)地価上昇を牽引した札幌市で、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等が市場に与える影響が見られ隣接都市にも影響を及ぼしている。
地域要因
(1)国道沿いの商業地の土地需要に大きな変化はない。 (2)小樽市中心部に位置する国道沿いの商業地の土地需要に大きな変化はない。高層マンション用地としての需要が高まっている。
個別的要因	(1)現在、建物が建築中である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市稲穂２丁目８１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,980 円／平米 33万534 円／坪
推定価格 平米 坪	10万80 円／平米 33万864 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231471203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市稲穂２丁目８１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,468 円／平米 24万6,191 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,079 円／平米 24万1,599 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,219 円／平米 34万1,242 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231781203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市稲穂２丁目８１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,804 円／平米 22万854 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,531 円／平米 28万9,377 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,442 円／平米 27万5,859 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市稲穂２丁目８１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,006 円／平米 20万8,298 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6 円／平米 19万8,380 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,191 円／平米 33万4,537 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情