路線価 (2023) 埼玉県新座市東1-163-52 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 新座市埼玉県新座市東１丁目１６３番５２
価格時点	2023 年
駅名	志木駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,760万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万216 円 1平米 23万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万3,522 円／坪 1平米 23万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね新座市及びその周辺市の東武東上線、ＪＲ武蔵野線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者層であるが、他地域からの転入も見られる。周辺では戸建住宅分譲等が周辺で見られるが、需要も比較的堅調であり、需給は安定的に推移している。土地は１２０㎡程度で２，０００万円台後半、新築の戸建住宅は土地１００㎡程度で４，０００万円前後が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、新座市および隣接市の市街地周辺に存する住宅地域と判断した。需要者の中心は、自己の居住用を目的とした所得水準の高い一次取得者層および買い替え層である。新座市においては、住宅地では好調な市況が今のところは継続しており、最寄駅からの利便性がやや劣る地域における市場の需給関係も強含みで推移している。近隣地域周辺における新築戸建物件の中心価格帯は４，０００万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺において、単身者、少数世帯向けのアパート等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。土地のみでの投資需要はほとんどなく、需要者の中心は、自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザーの視点から、快適性・利便性を要因比較して試算したものであり、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。収益価格は低位に試算されたが、新たに土地を取得し賃貸経営をする需要者を想定し難い地域と解する。以上の分析より、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	志木駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新座市埼玉県新座市東１丁目１６３番５２
標準地の範囲
東	95 m
西	70 m
南	60 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)概ね熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく推移していくものと予測する。地価水準は、当面の間、やや強含みで推移していくものと予測する。 (2)当該地域は、中小規模の戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成度が高い。特に地域要因を変動させる事象は認められないことから、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 78万216 円 1平米 23万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万3,522 円 1平米 23万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万3,522円 1平米 23万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心のベッドタウンとしての性格が強く、新座駅周辺地区のインフラ整備の進展等もあり、不動産市場は緩やかな拡大を続けている。 (2)新座市においては、人口は微増傾向で、新設住宅着工戸数は微減傾向である。コロナ禍の影響から回復し、不動産市況は堅調である。
地域要因
(1)熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。 (2)最寄駅からはやや遠いが、住環境が良い地域で需要は安定しており、全般的市況の中、地価動向は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ８６８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県新座市東１丁目１６３番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,443 円／平米 64万9,441 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,119 円／平米 63万5,145 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,276 円／平米 60万2,604 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ６７１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県新座市東１丁目１６３番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,489 円／平米 127万4,427 円／坪
推定価格 平米 坪	40万6,771 円／平米 134万4,785 円／坪
標準価格 平米 坪	29万136 円／平米 95万9,190 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ７４１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	志木市
地域	埼玉県新座市東１丁目１６３番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万9,057 円／平米 95万5,622 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,911 円／平米 95万8,446 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,857 円／平米 80万9,497 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ７４１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	志木市
地域	埼玉県新座市東１丁目１６３番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,689 円／平米 46万8,424 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,533 円／平米 60万3,454 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,954 円／平米 59万1,622 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ７４１２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	志木市
地域	埼玉県新座市東１丁目１６３番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,524 円／平米 74万2,276 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,723 円／平米 72万3,098 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,933 円／平米 77万6,688 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情