路線価 (2023) 埼玉県新座市野火止5-1095 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 新座市埼玉県新座市野火止５丁目１０９５番
価格時点	2023 年
駅名	新座駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4億3,200万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 145万7,946 円 1平米 44万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億3,200万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 145万7,946 円／坪 1平米 44万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね新座市及びその周辺市のＪＲ武蔵野線、東武東上線、西武池袋線沿線のマンションが立地可能な住宅地域。需要者の中心は分譲マンションの開発業者である。近年の新築マンション販売状況の好調を受けて、その開発素地の需要は旺盛となっている。マンション開発地は、供給が限定的で、取引される土地の規模が多様なため、中心となる価格帯を把握することはできない。 (2) 同一需給圏は新座市及び周辺市に存する最寄駅徒歩圏内の商業地域、商住混在地域である。マンション素地は取引が少なく稀少性が高いためＪＲ武蔵野線、東武東上線、西武池袋線、西武新宿線沿線を中心に広域的となっている。需要者はマンション開発業者が中心であり、まとまった規模のマンション素地の取得意欲は高い。マンション開発素地の売買の取引事例は少なく、需要者の思惑に左右されがちであって需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 開発法による価格は、分譲マンションの開発業者の事業採算性を反映した、需要者の市場行動に直結する価格であり、説得力が高い。一方、比準価格は、現実の取引事例に基づく実証的な価格であるが、マンション開発地は取引数が少なく、本件でも規範性の高い取引事例を採用できなかったため、やや説得力が劣る。よって、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、類似する地価公示標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性に着目して求められた価格で、実際の需要者の立場からみた説得力のある価格である。一方で比準価格は現実の取引事例に基づいた実証性が高い価格であるが、マンション素地の取引事例が少なく比較可能な規範性のある事例を採用出来なかった。以上より本件では開発法による価格を重視し、比準価格を参考に留め、代表標準値との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新座
距離	280 m
土地の状態
土地面積	296.4 坪 (980 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層共同住宅を中心に店舗等も見られる地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新座市埼玉県新座市野火止５丁目１０９５番
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も商業系土地利用を含みながらマンションを主体とする地域として推移していくものと予測する。地価水準は、当面の間、やや強含みで推移していくものと予測する。 (2)高層マンションを中心として成熟した地域であり、特別な地域要因の変動は見込まれず、当分の間は現状どおりに推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 146万4,558 円 1平米 44万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 147万7,782 円 1平米 44万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 146万4,558円 1平米 44万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 147万7,782円 1平米 44万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心のベッドタウンとしての性格が強く、新座駅周辺地区のインフラ整備の進展等もあり、不動産市場は緩やかな拡大を続けている。 (2)景気は新型コロナによる厳しい状況から、緩やかに持ち直している
地域要因
(1)区画整理完了から２０年近くが経過し、近年は新規開発等もなく、地域要因に大きな変化はない。 (2)駅前商業地域で概ね安定した状況にあり、特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ６３８３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県新座市野火止５丁目１０９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,718 円／平米 37万2,646 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,845 円／平米 37万6,372 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,783 円／平米 74万9,745 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ６７１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県新座市野火止５丁目１０９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,311 円／平米 72万5,042 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,961 円／平米 75万6,945 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,388 円／平米 149万8,901 円／坪
査定価格 平米 坪	47万6,000 円／平米 157万3,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ７６９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	和光市
地域	埼玉県新座市野火止５丁目１０９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,632 円／平米 58万639 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,145 円／平米 59万2,253 円／坪
標準価格 平米 坪	35万6,863 円／平米 117万9,789 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県新座市野火止５丁目１０９５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万117 円／平米 122万3,607 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,164 円／平米 121万538 円／坪
標準価格 平米 坪	45万6,564 円／平米 150万9,401 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情