路線価 (2023) 北海道小樽市入船1-1-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市入船１丁目１番１
価格時点	2023 年
駅名	南小樽駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,600万 円 (528 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,600万 円 (528 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万7,320 円／坪 1平米 22万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小樽運河や堺町通を中心とする観光地地域とその周辺の商業地域一円である。需要者は、地元資本の法人や個人事業者層のほか、規模の纏まった土地については道内外の有力企業の需要も見込める。従前の主たる需要であった自用の事業用地のほか、近年は貸し店舗等の収益物件も増加している。外国人観光客の増加により商業床需要も堅調に推移していたが、コロナ禍以降の投資は一服している。物件により状況は異なり、中心価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は入船地区を中心として小樽市内の商業地域一円となる。主たる需要者は店舗、飲食店、事務所等の所有、運営、経営等を目的とする個人または法人となる。観光関連業の店舗等が建ち並ぶ運河沿いの地域であるが、観光客の入込はコロナ禍前の状態には戻っていないものの、収束後に期待される収益に対する見方が変わらず強く、需要に変化は見受けられない。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域とその周辺は、観光客を中心に市内屈指の客足の流れが多い商業地域で、自用の店舗営業所のほか貸し店舗等の収益物件も見られ、用途の多様性を有する地域である。コロナ禍以前における観光入込客数は、外国人を主に増加基調で推移し、これに伴い商業床需要も旺盛となっており、投資採算性を考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (2) 観光関連業の店舗、飲食店等が集積する商業地域であり、商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが収益価格は低位に求められた。当該地域は繁華性は高いが、店舗間の競争が激しく、また営業用途によって支払可能賃料が異なることが想定され、必ずしも高騰する建築費等による投資額に見合った賃料の授受がなされていないことが想定される。本件では比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検証を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりとした。
交通
交通施設	南小樽駅北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	159.7 坪 (528 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	観光客向けの低層店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備周辺地
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市入船１丁目１番１
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	通称メルヘン交差点に面する市内で最も繁華性の高い商業地域
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備周辺地
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)観光客向けの物販飲食店舗街として熟成度を高めているが、観光入込客数の推移に不動産の需給動向が影響を受ける状況が今後も続くものと予測する。 (2)観光客の入込が未だ以前の状態には戻っていないが、徐々に回復する傾向が市場に伺える。不動産に対する潜在的需要は引き続き強く、今後は市場が改善していくと推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 73万3,932 円 1平米 22万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化進行等の基礎的要因に変化はないが、コロナ禍により観光客が激減しており、ホテル用地を含め商業地需要は全般的に停滞している。 (2)地価上昇を牽引した札幌市で、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等が市場に与える影響が見られ隣接都市にも影響を及ぼしている。
地域要因
(1)コロナ禍により観光エリアにおける新規投資は停滞しているが、コロナ禍の終息により需要は従前レベルに復帰するとみる向きが多い。 (2)観光客の入込が未だ以前の水準に回復していないものの、需要は底堅い。現在も様子見の状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市入船１丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,300 円／平米 65万2,274 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,002 円／平米 64万1,371 円／坪
標準価格 平米 坪	21万643 円／平米 69万6,386 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231471203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市入船１丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,468 円／平米 24万6,191 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,079 円／平米 24万1,599 円／坪
標準価格 平米 坪	18万889 円／平米 59万8,019 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231471203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市入船１丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,231 円／平米 49万3,358 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,805 円／平米 47万2,113 円／坪
標準価格 平米 坪	25万535 円／平米 82万8,269 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場周辺地区
特別な事情