路線価 (2023) 埼玉県新座市東北2-13-122 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 新座市埼玉県新座市東北２丁目１３番１２２
価格時点	2023 年
駅名	志木駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,320万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万9,586 円 1平米 38万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	6,310万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万6,280 円／坪 1平米 38万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新座市及び周辺市の近隣商業地域又は路線商業地域。需要者の中心は同一需給圏内外に存する自己利用目的の事業者又は投資家若しくは不動産開発業者等である。供給は限定的である一方、需要は商業系のみならず住宅系利用の需要が強い状態が続いている。商業地の取引市場においては、市場参加者の属性、取引される土地の規模等が多様で、中心となる価格帯を把握することはできない。 (2) 同一需給圏は東武東上線、西武線及びＪＲ武蔵野線の沿線で、新座市及び東京都を含む周辺市区町の商業地域及び混在地域。需要者の中心は同一需給圏内の事業者、法人及び地縁性のある個人事業主である。店舗などの商業的用途での利用に加え居住用途にも利用できる地域である。土地価格は需要目的によりバラツキがあるが、１５０㎡前後で５，０００万円～６，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は標準地と類似した商業地域に存する規範性の高い取引事例に基づいており説得力が高い一方で、標準地の需要者は収益性により意思決定を行う投資家等が中心となることから、収益価格も妥当性を有している。よって、市場性を反映した比準価格をやや重視しつつ、比準・収益両価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。そこで、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志木駅南方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新座市埼玉県新座市東北２丁目１３番１２２
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	120 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現状の土地利用度は高くなく、発展の可能性も残されているが、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価水準は、当面の間、現状の傾向を維持するものと予測する。 (2)当地域は周辺に住宅街が存する商業地域で、繁華性等の要因に変動はなく、現状を維持していくものと予測される。地価は小幅な上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 126万2,892 円 1平米 38万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 129万2,646 円 1平米 39万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 126万2,892円 1平米 38万2,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 129万2,646円 1平米 39万1,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の不動産市場は、コロナ禍以降の駅前商業地を中心とする賃貸需要の低迷は続くが、売買市場の動向はエリアによって多様である。 (2)新型コロナの影響からの景気回復が期待される中、商業不動産への需要は見込まれ、市場の需給関係は強含みで推移している。
地域要因
(1)住宅等も見られる路線商業地域であり、土地利用等の環境面を含め地域要因に大きな変化はない。 (2)最寄駅南口から中央通り沿いの徒歩圏にあり、利便性がよいことから収益性が期待できる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地の形状が整形で、規模も標準的なことから選好性は高い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ６７１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	志木市
地域	埼玉県新座市東北２丁目１３番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,850 円／平米 117万9,746 円／坪
推定価格 平米 坪	37万1,838 円／平米 122万9,296 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,837 円／平米 123万9,211 円／坪
査定価格 平米 坪	37万5,000 円／平米 123万9,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４Ｃ７４１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	志木市
地域	埼玉県新座市東北２丁目１３番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,002 円／平米 128万2,735 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,522 円／平米 129万7,678 円／坪
標準価格 平米 坪	46万707 円／平米 152万3,097 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ６３８３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	新座市
地域	埼玉県新座市東北２丁目１３番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,785 円／平米 31万53 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,148 円／平米 55万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,664 円／平米 102万443 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４Ｋ８４１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	朝霞市
地域	埼玉県新座市東北２丁目１３番１２２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,257 円／平米 97万2,814 円／坪
推定価格 平米 坪	30万6,616 円／平米 101万3,672 円／坪
標準価格 平米 坪	38万4,231 円／平米 127万268 円／坪
査定価格 平米 坪	38万4,000 円／平米 126万9,504 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情