路線価 (2023) 埼玉県桶川市大字川田谷字地神1034外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 桶川市埼玉県桶川市大字川田谷字地神１０３４番外
価格時点	2023 年
駅名	桶川駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (947 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (947 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,136 円／坪 1平米 1万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線を中心に形成される上尾市、桶川市、北本市の市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者の中心は、地元に地縁関係を有する者であり、外部からの転入者は少ないため、取引は限定的である。調整区域内の土地は規制が多く、需要が限定的なため、地価は依然として緩やかな下落基調で推移している。このため地積が大きい農家住宅の取引は極めて少ない状況である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、桶川市を中心に周辺市町を含む市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者の中心は圏内に地縁関係を有する者であり、外部からの転入者は少ない。近隣地域は市街化調整区域にあり、宅地開発が大幅に制限されることから、市場は未熟成で、地価は概ね下落傾向で推移している。土地の中心価格帯は１㎡当たり１５，０００～２０，０００円程度、建物付きで１，５００～２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、市街化調整区域内の農家集落地域であるが、地域内に賃貸住宅等は見られず収益価格を求めることは断念し、本件では比準価格のみを求めるに留まった。比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、その場合は居住の快適性等を中心に価格が決定される。よって、この点を反映した比準価格を採用し、更には市場の需給動向も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は、市街化調整区域内の農家住宅地であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は桶川市内の市街化調整区域の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、比較可能な信頼性ある取引事例を収集しえた。よって、本件においては比準価格を採用し、前年価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	桶川駅南西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	286.4 坪 (947 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	畑地の中に農家住宅が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桶川市埼玉県桶川市大字川田谷字地神１０３４番外
標準地の範囲
東	170 m
西	15 m
南	30 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	33 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅、資材置き場等が点在する調整区域内農家集落地域。近時、地域西方に国道１７号上尾道路が開通したが影響は少なく、開発行為が大幅に制限されていることから、静態的に推移していくものと予測される。 (2)農家住宅を中心とした農家集落地域である。市街化調整区域に指定されており、開発行為が大幅に制限されていることから、静態的に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,136 円 1平米 1万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、各種政策もあって回復傾向が見られるが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。桶川市内の人口は微減傾向、取引件数は増加傾向で推移しており、需給動向はやや強含み傾向にある。
地域要因
(1)桶川市郊外の農家集落地域で交通利便性は劣るが自然豊かな地域であり、可視的な変化は特に見られない。地価は緩やかな下落基調で推移している。 (2)桶川市郊外の農家集落地域であり、可視的な変化は特に見られない。地価は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０５０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県桶川市大字川田谷字地神１０３４番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,386 円／平米 5万7,478 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,870 円／平米 5万9,078 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,298 円／平米 6万3,799 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０５０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県桶川市大字川田谷字地神１０３４番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,556 円／平米 6万4,652 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,497 円／平米 6万4,457 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,694 円／平米 6万5,108 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０５１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県桶川市大字川田谷字地神１０３４番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,710 円／平米 7万5,079 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,066 円／平米 6万3,032 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,575 円／平米 6万4,715 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０５０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県桶川市大字川田谷字地神１０３４番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,601 円／平米 5万1,577 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,539 円／平米 5万1,372 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,781 円／平米 5万5,478 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情