路線価 (2023) 埼玉県桶川市西2-403-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 桶川市埼玉県桶川市西２丁目４０３番６
価格時点	2023 年
駅名	桶川駅 から 860m
路線価
1坪当たり	1坪 28万7,622 円
1平米当たり	1平米 8万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円／坪 1平米 11万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎線沿線で桶川市を中心とした住宅地域。主な需要者は市内又は周辺市町に地縁を有する個人で、不動産業者等も考えられる。近隣地域周辺は既存の住宅地域で新規供給は乏しいが、駅徒歩圏で街区が整然としていることから、一定の需要が認められる。ウイズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し、優良物件をめぐって市場過熱化の動きも見られる。土地の中心価格帯は敷地約１６０㎡で１８００万円前後、新築戸建住宅で総額３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲はＪＲ高崎線沿線の桶川市、上尾市及び北本市の住宅地域である。需要者の属性の中心は同一需給圏の居住者及びさいたま市からの転入者である。近年における市場の需給動向は、新型コロナ感染症拡大により２年程弱含みであったが、感染拡大が収束するにしたがって住宅地の地価は回復傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は土地は１５０㎡程度で１７００万円前後、新築戸建で３５００万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅から徒歩圏のため、近隣地域周辺には共同住宅等も見られるが、収益性より快適性を重視する低層住宅地域のため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、配分や要因比較を適切に行った事例から試算され、信頼性の高い価格が求められた。同地域では自用目的の取引が中心で当該取引が価格水準を形成している現状から比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて、市場需給動向に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、桶川駅の徒歩圏内の住宅地域である。自用目的での不動産取引が中心で、賃貸経営目的の不動産取得は見当たらない。したがって、収集及び選択した取引事例から価格形成要因の比較を行って求めた比準価格を標準として、本案件においては相対的に信頼性の低い収益性を反映した収益価格を参考とした。これに代表標準地の公示価格との均衡を保たせ、前年鑑定評価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桶川駅北西方
距離	860 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多くマンションが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桶川市埼玉県桶川市西２丁目４０３番６
標準地の範囲
東	45 m
西	85 m
南	20 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	14.5 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅やアパート等が建ち並ぶ線路近くの既存住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)桶川駅から徒歩圏の利便性も良い既成の住宅地域である。今後とも安定的に推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種政策の効果により景気は持ち直しが期待されるが、建設資材の高騰、長期金利の上限の引き上げ等の影響を注視する必要がある。 (2)市の人口は微減傾向にある。高齢化率は２９．９％で県平均よりも高い。取引件数は昨年に入り増加傾向にある。取引価格は概ね上昇基調である。
地域要因
(1)桶川駅から徒歩圏の住宅地域で、地域の特性に影響を与える要因の変動は特に認められない。需給動向等を反映した地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)最寄駅から徒歩圏内の利便性の高い熟成した住宅地域である。新型コロナ禍後、地価は改善傾向にある。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０５０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県桶川市西２丁目４０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,924 円／平米 35万185 円／坪
推定価格 平米 坪	10万856 円／平米 33万3,430 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,705 円／平米 37万5,909 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０５１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県桶川市西２丁目４０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,645 円／平米 32万9,426 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,878 円／平米 31万3,667 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,490 円／平米 36万8,586 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０５０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県桶川市西２丁目４０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,647 円／平米 38万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,205 円／平米 36万1,032 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,535 円／平米 40万8,407 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０５０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県桶川市西２丁目４０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,122 円／平米 36万7,369 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,122 円／平米 36万7,369 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,088 円／平米 37万7,175 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０５０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県桶川市西２丁目４０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,494 円／平米 32万5,621 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,316 円／平米 40万1,071 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,401 円／平米 36万8,292 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情