路線価 (2023) 北海道小樽市高島1-1-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市高島１丁目１番２外
価格時点	2023 年
駅名	小樽駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 3万9,672 円
1平米当たり	1平米 1万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (7674 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (7674 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円／坪 1平米 1万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌及びその近郊の道央圏に位置する工業地域一円である。近隣地域は高島漁港の背後に存し、小樽港の厩町岸壁にも隣接する臨海型の工業地域で、需要は道内外の製造業を営む法人による、食料品製造、水産加工関連の中小工場や港湾関連施設、作業所等のための自用目的の取引が主である。なおコロナ禍以降市内では、巣ごもり需要による物流増加に伴う業務用地需要の増大がみられる。物件により状況は様々で中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は小樽市を含む道央圏に位置する臨海部を中心とする工業地域一円である。需要の中心は、高島漁港に近接することから、水産物加工・冷凍貯蔵等業務使用目的の法人が考えられる。コロナ禍で巣ごもり需要による物流施設需要の増大がみられるが、札幌市中心部から離れているうえに、札幌市に近い銭函地区より地価が割高であるので、需要は限定的である。物件により状況は様々で中心価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の食料品製造工場、水産物加工場、製氷冷凍冷蔵場等を主に、高島漁港関連の蔵置場や公設市場等も介在する臨海型の中小工場地域である。特殊な事情がある場合を除き賃貸物件はなく、工場の賃貸市場は成熟していない。取引はほぼ自用目的に限られ、収益物件に対する需要はほとんどないので、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の食料品製造工場、水産物加工場、製氷冷凍冷蔵場等を主に、高島漁港関連の蔵置場や公設市場等も立地する臨海型の中小工場地域である。自己使用業務不動産が多く工場の賃貸市場は成熟していない。取引はほぼ自用目的に限られ、収益物件に対する需要はほとんどないので、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小樽駅北東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	2321.2 坪 (7674 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場のほか営業所等も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市高島１丁目１番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	700 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	100 m
面積	5000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１６ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測する。 (2)臨海型の工業地域で格別の変動要因はなく、今後も現状維持と予測する。取引も低調で、地価も横ばい状態が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内企業の設備投資意欲はコロナ禍後を見据えて持ち直しており、巣ごもり需要下の物流増大により流通業務用地に対する需要も増加している。 (2)人口減少に加え高齢化が進行している。漁業における水産資源の減少や後継者不足に伴う地元産業の低迷。
地域要因
(1)２０２１年の工業統計調査による小樽市内の製造業の事業所数、従業員数は前年を上回っており（製造品出荷額は減少）、持ち直しの傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231261203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市高島１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,878 円／平米 5万9,105 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市高島１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,157 円／平米 4万191 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,280 円／平米 4万598 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231261203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市高島１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,999 円／平米 9,915 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,996 円／平米 3万9,659 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,329 円／平米 4万4,066 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情