路線価 (2023) 埼玉県久喜市佐間字陣屋々敷添537 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 久喜市埼玉県久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番
価格時点	2023 年
駅名	栗橋駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (734 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (734 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円／坪 1平米 1万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ宇都宮線、東武線沿線で、久喜市及び周辺市町の市街化調整区域に存する住宅地域。需要者の中心は、在来の集落に古くから居住又は周辺に地縁のある個人が多い。標準地周辺の旧栗橋町市街化調整区域でも新築戸建住宅の供給が散見されるものの、若年層の住宅需要が旧加須市や旧鷲宮町市街化調整区域の新築戸建住宅等に流出する傾向は認められる。なお、市街化調整区域の物件は個別的要因の差異が大きく、中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は久喜市及び周辺市町の市街化調整区域である。需要者の中心は周辺に居住又は在勤する一時取得者層が中心であるが、首都圏等の市外からの転入者も見受けられる。市街化調整区域の広くて割安な物件への需要者の志向は強く、周辺の開発分譲が可能な地域は供給も増加しつつある。市街化調整区域の物件は個別的要因の差異が大きいため、市場での中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市場性及び事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であることから、収益価格の試算は断念した。対象標準地は、自用目的の取引が中心の地域に存する。取引事例比較法にて採用した事例は代替競争関係が認められるため、試算した比準価格の信頼性・説得力は高いものと判断した。したがって、規範性の高い比準価格を重視し、前年の標準地価格から検討した価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象地は市街化調整区域内に存し、周辺に共同住宅等は見受けられない。従って、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。地域の特性は自己使用目的での取引が中心であり、比準価格に相対的に信頼性が高い。また、現状はウイズコロナが定着する中でも、駅からやや距離のある市街化調整区域への需要は弱含み傾向であることを勘案して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	栗橋駅南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	222 坪 (734 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に農家住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久喜市埼玉県久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番
標準地の範囲
東	170 m
西	40 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅が多く見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、今後とも現況の環境を維持していくものと予測する。都市計画法３４条１１号区域内に存するものの、新規開発は限定的であり、当面は現状維持と予測される。 (2)農家住宅等を主体とする集落地域であるが、周辺では新規開発が見受けられ、少しずつ戸建住宅が増加してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナへの移行が進む中、供給面での制約、金融市場変動、物価高による消費マインド冷え込み等が不動産市況へ及ぼす影響に留意が必要。 (2)景気はウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、緩やかに持ち直しの動きがみられるが、久喜市の人口減少傾向は続いている。
地域要因
(1)都市計画法第３４条１１号区域内に存し新規分譲等も散見される地域。未だ農地、空地等も多い地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。 (2)栗橋駅からやや距離のある一般住宅、農家住宅が混在する地域であるが、周辺は開発分譲が増えつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見受けられない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23121013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,819 円／平米 3万9,074 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,819 円／平米 3万9,074 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,413 円／平米 4万7,649 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121013 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,657 円／平米 4万1,844 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,619 円／平米 4万1,718 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,131 円／平米 4万6,717 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,041 円／平米 5万6,338 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,512 円／平米 5万4,589 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,135 円／平米 5万36 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２１００６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	加須市
地域	埼玉県久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,460 円／平米 5万1,111 円／坪
推定価格 平米 坪	2万442 円／平米 6万7,581 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,255 円／平米 4万7,127 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23123207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,682 円／平米 5万1,845 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,635 円／平米 5万1,689 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,265 円／平米 6万384 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情