路線価 (2023) 埼玉県久喜市菖蒲町小林字北東3426-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 久喜市埼玉県久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３
価格時点	2023 年
駅名	桶川駅 から 8200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	727万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	727万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,259 円／坪 1平米 1万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は久喜市（旧菖蒲町を中心に旧久喜市、旧鷲宮町）及び桶川市、蓮田市等の周辺市の市街化調整区域である。需要者の属性は、地元に地縁乃至血縁を有する個人等が中心で、広域的なエリアからの転入は少ない。また、都市計画法３４条１２号区域の法規制に加え、バス便で利便性が劣るため、需要は弱含みである。なお、取引の対象となる物件は、市街地からの遠近、規模の大小等の個別性が区々で、需要の中心となる価格帯を見出すことができない。 (2) 同一需給圏はＪＲ宇都宮線、ＪＲ高崎線沿線で、旧菖蒲町及び隣接市町の市街化調整区域に存する住宅地域。需要者の中心は当該圏内の地縁者である。地価が安い市街化調整区域内の住宅地に対する需要は増えているが、近隣地域とその付近は、農用地が広がる市街化調整区域の既存の集落区域であり、人口減少と高齢化が進み、地域の発展性が望めず、需要は弱い。なお、取引が少なく、規模等もばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。同一需給圏で類似の農家住宅地域の中から、画地規模等の物的類似性を有する取引事例の収集に努めたもので信頼できる。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟な地域で収益物件の想定が馴染まないため、収益還元法の適用ができない。よって、自用目的の取引が一般的で、比準価格の水準が価格決定の指標とされている地域の実情から、信頼できる比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や供給が見られず賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似する多数の取引事例から比準して求めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。以上により、市場の実態を反映した比準価格を標準にして、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桶川駅北方
距離	8200 m
土地の状態
土地面積	147.6 坪 (488 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか、一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久喜市埼玉県久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３
標準地の範囲
東	150 m
西	400 m
南	300 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　農家住宅中心の市街化調整区域内の農家集落地域で、都市計画法第３４条第１２号区域に該当するが、敷地規模が大きく需要者も限定されるため、当面は現状のまま静態的に推移するものと予測する。 (2)農用地が多い農家住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利環境の中で、建築原材料費及び用地費等のコスト増から、新築戸建住宅等の価格が高値水準で推移したが、足元の取引市場は弱含みである。 (2)不動産市況は回復傾向にあるが、建築費の高騰、住宅ローン借入条件の悪化の懸念等による負の影響も見られる。久喜市の総人口は減少傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域は、交通利便性が劣る市街化調整区域内の農家集落地域で、格別な変動要因はない。人口減少等から土地需要は弱含みな状況が続いている。 (2)特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動、個別的要因による市場性の変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｄ２３１２３２１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,883 円／平米 5万5,815 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,516 円／平米 5万7,908 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,585 円／平米 4万8,218 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｄ２３１２３２１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,770 円／平米 8万1,890 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,473 円／平米 7万4,296 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,184 円／平米 5万198 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23123204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,082 円／平米 7万3,003 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,584 円／平米 7万1,357 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,549 円／平米 4万4,793 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２４００５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,347 円／平米 5万4,043 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,358 円／平米 5万7,386 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,938 円／平米 4万9,385 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23124005 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,327 円／平米 4万7,365 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,743 円／平米 5万5,352 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,976 円／平米 4万9,511 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情