路線価 (2023) 埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字西堀1074-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 久喜市埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字西堀１０７４番９
価格時点	2023 年
駅名	桶川駅 から 9500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	601万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万338 円 1平米 3万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	601万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万338 円／坪 1平米 3万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏のうち、ＪＲ宇都宮線及び高崎線のほか東武伊勢崎線沿線の郊外で、旧・菖蒲町、旧・騎西町、加須市の一部を含む住宅地域である。需要者の属性は、自用目的の一次取得者が中心で、圏域外からの転入は少ない。また、大型商業施設（モラージュ菖蒲）の周辺で面的整備済みの住宅地の需要は堅調であるが、既存の住宅地域は、少子高齢化等の影響から買い手が減少し、地価は弱含みである。新築戸建住宅で２２００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 　同一需給圏は、久喜市内全域の住宅地圏域である。需要者は、市内在住者で地縁的選考性のある需要者が中心で市外からの転入者は殆ど見当たらない。需要量が限定的で空地も多く残っており住宅地としての発展が遅いエリアである。地価水準も下落傾向が継続している。取引価格の中心帯は、土地で坪単価９万円～１４万円程度、新築戸建住宅で１９００万円～２３００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、旧・菖蒲町で類似の住宅地域に存する取引事例から求めたもので、現下の需給関係に基づく価格と判断される。一方、収益価格は、周辺に見られる共同住宅は、土地所有者が節税や遊休地の活用等を目的に建築したものが多く、取引価格に見合う賃料水準とは乖離し、昨今の建設費の上昇もあって試算できなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、標準地の収益性に留意を払い、実証的な比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　駅接近性が劣るも事業者向けアパート等が散見され収益価格の試算を行ったが、低位で試算された。土地取引は自己居住用が主であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成が主体となっている。当該事情を踏まえ本件においては、規範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に収益価格を考量し前年度価格からの連続性に留意しつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視し上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桶川駅北東方
距離	9500 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久喜市埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字西堀１０７４番９
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、旧菖蒲町の市街地外周部に既存の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。また、ＪＲや私鉄の鉄道駅から離れたバス便の住宅地は、人口が減少する中で相対的に需要が減退している。 (2)　市街化区域内の住宅地であるが、駅接近性が劣り住宅地需要は継続的に弱含みである。地価水準は、下落傾向が続いている。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,330 円 1平米 3万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利環境の中で、建築原材料費及び用地費等のコスト増から、新築戸建住宅等の価格が高値水準で推移したが、足元の取引市場は弱含みである。 (2)　景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直している。ウィズコロナ下でさらなる回復が期待されるも、物価上昇等の下押しリスクに注意が必要。
地域要因
(1)旧菖蒲町のバス便の住宅地域で、地域要因に変化はない。また、少子高齢化の中で地元需要が減少し、地価は総じて弱含みな状況にある。 (2)　地域要因に特別な変動は見られない。市街化区域内の住宅地域であるも、駅距離が劣り住宅地需要は、弱含みな地域である。
個別的要因	(1)接面方位で優るが、個別的要因に特別な変動等はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23123211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字西堀１０７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,372 円／平米 15万 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,633 円／平米 14万945 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,113 円／平米 12万9,308 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23123211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字西堀１０７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,707 円／平米 10万4,823 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,286 円／平米 11万3,350 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,528 円／平米 11万4,150 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｄ２３１２３２１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字西堀１０７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,214 円／平米 13万6,253 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,124 円／平米 12万9,344 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,861 円／平米 11万8,556 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｄ２３１２３２１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字西堀１０７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,324 円／平米 10万6,863 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,630 円／平米 11万4,487 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,389 円／平米 11万3,690 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｄ２３１２３２１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字西堀１０７４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,801 円／平米 12万4,970 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,029 円／平米 11万9,112 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,592 円／平米 13万891 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情