路線価 (2023) 埼玉県久喜市久喜東3-1049-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 久喜市埼玉県久喜市久喜東３丁目１０４９番１外
価格時点	2023 年
駅名	久喜駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,000万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,000万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は久喜市を中心に埼玉県北東部で、ＪＲ及び東武鉄道の各最寄り駅周辺に立地する商業地域である。需要者の属性は地元に地縁性をもつ不動産業者、企業、小規模事業者等である。規模がまとまった土地に対してはマンション業者等も想定される。また、久喜駅周辺の商業地は、売買価格が高値水準の事例がみられ、需要者の利用目的に多様性があり中心価格帯の把握はできない。 (2) 同一需給圏は概ねＪＲ宇都宮線・東武伊勢崎線沿線の久喜市及び隣接市町における駅周辺の商業地域。需要者は地元資本の事業者が主体で、投資目的の大手事業者等は限定的である。久喜駅西口の商業地と比較すると商業集積や繁華性の程度に劣り市場競争力は高くないが、駅近の物件では一定のテナント需要が底堅く見込まれる。近傍では分譲マンション建設が進行している。需要者のニーズは多様で取引の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　商業地の需要者は、収益性から意思決定を行うが，現下の賃料水準は土地価格に見合っておらず，運用の安定性を考慮し店舗併用住宅を想定したが低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内で類似の商業地における事例を広域的に採用し、市場を反映した価格が求められた。よって、実証的な比準価格を標準とし、想定要素を含むが収益性の指標となる収益価格を参酌して、前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸事業による投資採算性の観点から最有効使用の建物を想定して収益価格を試算した。しかし賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格には相対的な限界が認められる。商業地の取引事例は限定的であるが、採用した取引事例はもとより、採用外の事例も含めて検討した比準価格に相対的な信頼性を認める。比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、昨年からの市場動向の変化にも留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	久喜駅南東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	124.9 坪 (413 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等が建ち並ぶ駅前通り沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久喜市埼玉県久喜市久喜東３丁目１０４９番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　久喜駅東口大通り沿いに店舗、事務所や共同住宅等が見られる商業地域である。近隣地域内で新規分譲マンションが販売される等の変化がある。今後は、現状維持をベースに商業用途の多様性が増すものとみられる。 (2)商業集積や繁華性の程度は相対的に劣るが、一定のテナント需要が底堅く見込まれ、背後地は比較的良好であることから、今後とも商業地としての地位は安定的と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナで社会経済活動が正常化に向かう中で、県北東部の商業地は、外食、物販等に顧客が戻りつつある。また、地価は総じて底堅い。 (2)市内においては大型商業施設へ客足が流れており、既成商業地は物販の場としての機能は低下しているが、飲食店やサービス施設の進出等は見られる。
地域要因
(1)久喜駅東口周辺の近隣地域は、新築分譲マンションの建設等の土地利用のほか、計画道路（久喜東停車場線）の伸延により変化の兆しが窺える。 (2)繁華性は必ずしも高くない商業地であるが、潜在需要は底堅く需給は安定的と思料する。近傍で分譲マンション建設中である。
個別的要因	(1)形状で劣るが、個別的要因に特別な変動等はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｄ２３１２３２１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市久喜東３丁目１０４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,700 円／平米 50万8,132 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,744 円／平米 45万2,076 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,992 円／平米 43万6,366 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｄ２３１２３２１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	久喜市
地域	埼玉県久喜市久喜東３丁目１０４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,490 円／平米 41万8,176 円／坪
推定価格 平米 坪	12万708 円／平米 39万9,061 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,210 円／平米 43万7,086 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２３８１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県久喜市久喜東３丁目１０４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,522 円／平米 57万6,970 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,110 円／平米 42万226 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121401 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県久喜市久喜東３丁目１０４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万965 円／平米 46万6,030 円／坪
推定価格 平米 坪	14万965 円／平米 46万6,030 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,618 円／平米 42万5,211 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23121409 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県久喜市久喜東３丁目１０４９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,189 円／平米 47万77 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,905 円／平米 46万9,138 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,469 円／平米 41万4,801 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情