路線価 (2023) 埼玉県久喜市青葉3-2-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 久喜市埼玉県久喜市青葉３丁目２番３外
価格時点	2023 年
駅名	久喜駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,200万 円 (701 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,250 円 1平米 8万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,200万 円 (701 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,250 円／坪 1平米 8万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は幸手久喜線沿線の路線商業地域で、概ね久喜市及びその隣接市の圏域。地元の法人や個人資産家もあるが、需要者の中心は全国展開のチエ－ン店が多い。当該道路は、幸手市と久喜市を結ぶ幹線道路であるが、久喜駅の東口と西口を結ぶ貴重な幹線道路であるため、車両交通量は多い。コロナ禍の影響は縮小しており、需要も幾分回復しつつある。取引の中心は総額で１７，５００万円程度の店舗と判断される。 (2) 同一需給圏は概ね久喜市内及び周辺市内の路線商業地域。需要者は地元資本の事業者が中心であるが、規模によっては首都圏に展開する物販・飲食等の事業者も想定される。自動車交通量は比較的多く、商業集積の程度や商業背後地の状況は普通程度で、テナントの入れ替わりはみられるものの商況は比較的堅調と思料する。需要者のニーズは多様で取引の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は県道幸手久喜線沿いの路線商業地域であり、通過車両向けの沿道サ－ビス施設が中心であるものの大規模小売店舗等の経営も可能と思料されるが今は無い。収益価格は低位に把握されたが、本件の如き路線商業地域では重視すべき価格である。以上を踏まえ、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに手法の全過程において誤りはないか再検討した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸物件も見られるが賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格には相対的な限界が認められる。また、直近の建築費の上昇傾向もあって土地帰属純収益は低下している。商業地の取引事例は限定的であるが、採用事例はもとより採用外の事例も含めて広域的に検討して典型的な市場水準となりうる価格を見出して試算した比準価格に相対的な信頼性を認める。比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、昨年からの市場動向の変動に留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	久喜駅北東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	212 坪 (701 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久喜市埼玉県久喜市青葉３丁目２番３外
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	0 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	15 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道幸手久喜線沿いに沿道店舗等の連担する路線商業地域で土地利用は安定的に推移しており、現状を維持するものと予測する。地価は弱含みで推移している。 (2)小売店舗等の連たんする路線商業地域で土地利用は安定的に推移しており、現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万1,177 円 1平米 9万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万1,177 円 1平米 9万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万1,177円 1平米 9万1,100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 29万2,912円 1平米 8万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万1,177円 1平米 9万1,100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 29万2,912円 1平米 8万8,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は縮小しており、幹線道路沿いに中小の小売店舗ばかりでなく、大型店舗の進出が目立ち、徐々に路線商業地の需要が増加しつつある。 (2)市内においては大型商業施設へ客足が流れており、既成商業地は物販の場としての機能は低下しているが、飲食店やサービス施設の進出等は見られる。
地域要因
(1)幹線県道沿いにあたり車両交通量も多く、沿道サ－ビス施設等が多く立地しているが、顧客を誘引する施設が乏しく、商況は今ひとつである。 (2)自動車交通量の多い路線商業地域で、商業背後地は比較的良好である。商業地の需給はやや弱含みながらも底堅いものがあると思料される。
個別的要因	(1)特に個別的要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23124005 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県久喜市青葉３丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,938 円／平米 20万4,767 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,085 円／平米 30万1,127 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１４６４０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県久喜市青葉３丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,111 円／平米 22万5,175 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,975 円／平米 22万4,725 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,279 円／平米 31万1,686 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121409 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県久喜市青葉３丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,751 円／平米 31万9,859 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,461 円／平米 31万8,900 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,735 円／平米 34万6,254 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121401 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県久喜市青葉３丁目２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,359 円／平米 24万2,525 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,397 円／平米 24万9,262 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,854 円／平米 27万3,915 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,900 円／平米 27万4,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	9.3 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情