路線価 (2023) 埼玉県北本市下石戸6-254 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 北本市埼玉県北本市下石戸６丁目２５４番
価格時点	2023 年
駅名	北本駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,778 円 1平米 8万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,447 円／坪 1平米 8万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎線沿線を中心とした北本市、鴻巣市及び桶川市内の住宅地域。需要者の中心は戸建住宅購入目的の北本市及びその周辺市町に居住の個人、及び建売住宅の販売を目的とする不動産業者である。当地域は最寄駅から徒歩圏外であるが区画街路が整然とした住宅団地で、ウィズコロナにおいても在宅勤務等の継続から需要は堅調。土地の中心価格帯は敷地１８０㎡で１，４００万円台半ば、新築戸建住宅は総額２，８００万円～２，９００万円程度。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線の北本市、桶川市に所在する住宅地域である。需要者の中心は、北本市の居住者と周辺市町からの転入者である。区画配置等の住環境は良好であり、新型コロナウイルス感染症による影響が弱まりつつあり、北本市の郊外部の割安な価格水準という点も見直され、地価は底堅く推移している。取引の中心的な価格帯は、土地は１８０㎡程度で１５００万円前後、新築の戸建物件は、３０００万円前後が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内の熟成された住宅地域であることから、共同住宅等の収益不動産は殆ど見受けられず、地域内に賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では取引市場の実勢を反映した実証的な比準価格を中心に、不動産市場の需給動向にも留意して、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 北本駅徒歩圏外の住宅団地内に所在し、アパ－ト等もほとんど見られず、自己使用目的の建物が中心であり、賃貸市場が成熟していないことから、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、自己利用による居住の快適性及び利便性を重視する戸建住宅市場の特性より、市場の実態を反映している。よって、本件では、市場の実態を反映し実証的である比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北本駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北本市埼玉県北本市下石戸６丁目２５４番
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	北本南団地を中心とした住宅地域
街路	基準方位北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画街路が整然とした既存住宅地で中規模の戸建住宅が建ち並んでおり、今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ街区整然とした閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万8,778 円 1平米 8万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万8,447 円 1平米 8万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万8,778円 1平米 8万1,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 26万6,133円 1平米 8万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、市内の住宅不動産市場も回復傾向。建築費の高騰、金融市場の変動等の不動産市場への影響に留意すべきである。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、各種政策もあって回復傾向が見られるが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。
地域要因
(1)戸建住宅が建ち並んだ住宅地域で、地域の特性に影響を与える要因の変動は特になく、地価は緩やかな上昇傾向で推移。 (2)北本駅徒歩圏外の熟成された住宅地域であるが、特別な地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０６０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北本市
地域	埼玉県北本市下石戸６丁目２５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,000 円／平米 25万4,562 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,393 円／平米 25万2,555 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,546 円／平米 25万3,061 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０６０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北本市
地域	埼玉県北本市下石戸６丁目２５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,149 円／平米 30万7,951 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,898 円／平米 28万3,979 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,096 円／平米 26万1,491 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０６０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北本市
地域	埼玉県北本市下石戸６丁目２５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万986 円／平米 26万7,740 円／坪
推定価格 平米 坪	8万125 円／平米 26万4,893 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,117 円／平米 27万4,785 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	久保土地区画整理
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０５１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県北本市下石戸６丁目２５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,702 円／平米 31万3,085 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,631 円／平米 29万3,014 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,746 円／平米 25万7,028 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０５０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県北本市下石戸６丁目２５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,074 円／平米 28万1,255 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,486 円／平米 26万2,781 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,856 円／平米 24万862 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情