路線価 (2023) 埼玉県八潮市大瀬3-4-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 八潮市埼玉県八潮市大瀬３丁目４番４６
価格時点	2023 年
駅名	八潮駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万1,446 円 1平米 19万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万1,446 円／坪 1平米 19万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲はつくばエクスプレス線沿線で、概ね八潮市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、３０～５０才台の１次取得者及び買い換え需要者層であり、最寄り駅に比較的近いことから土地需要を見込むことができ、地価は若干の上昇基調にある。不動産市場における中心価格帯（敷地面積１００㎡程度）は、更地で１、９００万円前後、新築戸建住宅で３、４００万円前後である。 (2) 同一需給圏はつくばエクスプレス線沿線で八潮市を中心とした圏域である。需要者は地縁的選好性を有する一次取得層が中心であり、最寄り駅からは徒歩圏内で居住環境もよく、上記需要者を中心に相応の需要が見られ、需給は概ね均衡している。取引は建売住宅が大半であるが、土地は標準的規模で２，０００万円台後半～３，０００万円台後半程度が中心的な価格帯と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 評価対象標準地は最寄り駅から徒歩圏内に位置する普通住宅地域に存するものの、アパート等の収益物件の供給が限定的であり、周辺には自用目的の戸建住宅が多いことから、収益性よりも居住の快適性を重視する傾向が強い。したがって、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が多い住宅地で、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸・投資市場が必ずしも成熟している訳ではない。比準価格は不動産市場において実際に生起している取引事例を基に求めた実証的な価格である。一方、収益価格は上記賃貸・投資市場の状況から低位に試算された。したがって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八潮駅東方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八潮市埼玉県八潮市大瀬３丁目４番４６
標準地の範囲
東	50 m
西	160 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、最寄り駅徒歩圏内に位置する戸建住宅を中心に共同住宅等が介在する普通住宅地域であるが、特段の変動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナウイルス感染症の影響が弱まりつつあるが再拡大の懸念もあり、用途、規模等によって地価は一様ではなく当面はこの傾向が続く可能性が高い。 (2)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策効果による景気の持ち直しが期待される。
地域要因
(1)最寄り駅徒歩圏内に位置する比較的利便性の高い住宅地域であり、上記一般的要因の影響等を受けつつも、地価は若干の上昇基調にある。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、堅調な需要に支えられて地価は上昇傾向であり、当面の間、同様の状況が継続すると思料する。
個別的要因	(1)南東側に接道する整形な中間画地であり、日照及び通風等の居住快適性の程度は、概ね良好である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県八潮市大瀬３丁目４番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万137 円／平米 56万2,473 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,012 円／平米 56万8,672 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,362 円／平米 61万6,113 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県八潮市大瀬３丁目４番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,964 円／平米 52万2,229 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,230 円／平米 49万48 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,519 円／平米 61万3,326 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県八潮市大瀬３丁目４番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,734 円／平米 49万5,021 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,784 円／平米 56万7,918 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,189 円／平米 62万5,459 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県八潮市大瀬３丁目４番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,889 円／平米 47万2,391 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,281 円／平米 55万9,643 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,433 円／平米 61万6,347 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情