路線価 (2023) 埼玉県八潮市大瀬1-2-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 八潮市埼玉県八潮市大瀬１丁目２番４
価格時点	2023 年
駅名	八潮駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万9,586 円 1平米 38万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万9,586 円／坪 1平米 38万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね草加市、越谷市、三郷市の圏域における駅近郊型の商業地域である。需要者は、地元の商店、全国展開のチェーングループ、マンションデベ、これら事業者等の混合型出店も見られる。近年は新型コロナ禍の鎮静化、コロナ禍の行動規制の緩和もあり、商業地の需要の増加が見られる。商業地の場合、取引される価格帯は立地条件、規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難であった。 (2) 同一需給圏の範囲は、草加市・越谷市・三郷市を中心とした圏域における駅への接近性に優れた商業地域である。需要者は、個人事業者や全国展開の法人事業者、マンションデベロッパー等が中心的であり、高度利用可能な住宅地としてのポテンシャルも高い。商業地の土地取引は限定的であり、店舗の賃貸・投資市場が必ずしも成熟しているわけではなく、規模・立地条件によって価格形成要因も異なることから、中心的な価格帯の把握はやや困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い取引事例から試算され、市場動向を反映しその信頼性は高い。近隣地域は商業地であるが、最有効使用は店舗併用共同住宅となり、１階店舗以外のフロアーを住宅で想定した収益価格は低位となった。従って、市場おける取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は不動産市場において実際に生起している取引事例をもとに適宜修正を行って求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。周辺においては商業系不動産の賃貸・投資市場が必ずしも成熟している訳ではないため、収益価格はやや低位に求められたが、本件の収益性を示している。したがって、本件では市場の実勢を反映した、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	八潮駅西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	102.2 坪 (338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗、金融機関等が見られる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八潮市埼玉県八潮市大瀬１丁目２番４
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	30 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	八潮駅西方駅前広場接面
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)八潮駅北口駅前広場沿いの１階が飲食・小売店舗、金融機関等、上階は共同住宅となる中高層建物が建ち並ぶ商業地域である。 (2)格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 129万9,258 円 1平米 39万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 126万9,504 円 1平米 38万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 129万9,258円 1平米 39万3,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 124万6,362円 1平米 37万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 124万6,362円 1平米 37万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の行動制限が緩和・解除され、景気の回復、商業性の上昇が見られる。 (2)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。先行きについては、ウィズコロナへ移行している中で、各種政策効果による景気の持ち直しが期待される。
地域要因
(1)八潮駅前広場に位置する商業地域であり、上記規制緩和あり、地価は上昇傾向である。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、堅調な需要に支えられて地価は上昇傾向であり、当面の間、同様の状況が継続すると思料する。
個別的要因	(1)背面道を有する二方路であり、商・住の導線分離が可能で利用効率に優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県八潮市大瀬１丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万968 円／平米 79万6,640 円／坪
推定価格 平米 坪	24万968 円／平米 79万6,640 円／坪
標準価格 平米 坪	39万1,182 円／平米 129万3,248 円／坪
査定価格 平米 坪	39万9,000 円／平米 131万9,094 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県八潮市大瀬１丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,638 円／平米 87万1,587 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,263 円／平米 85万3,817 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,577 円／平米 124万8,270 円／坪
査定価格 平米 坪	38万5,000 円／平米 127万2,810 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４Ｋ３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県八潮市大瀬１丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,558 円／平米 44万8,155 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,558 円／平米 44万8,155 円／坪
標準価格 平米 坪	37万9,714 円／平米 125万5,334 円／坪
査定価格 平米 坪	38万7,000 円／平米 127万9,422 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県八潮市大瀬１丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,294 円／平米 48万6,954 円／坪
推定価格 平米 坪	14万280 円／平米 46万3,766 円／坪
標準価格 平米 坪	37万4,080 円／平米 123万6,708 円／坪
査定価格 平米 坪	38万2,000 円／平米 126万2,892 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０４Ｃ１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県八潮市大瀬１丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,166 円／平米 51万2,979 円／坪
推定価格 平米 坪	15万647 円／平米 49万8,039 円／坪
標準価格 平米 坪	40万2,799 円／平米 133万1,653 円／坪
査定価格 平米 坪	41万1,000 円／平米 135万8,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情