路線価 (2023) 埼玉県富士見市水谷2-7-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 富士見市埼玉県富士見市水谷２丁目７番８
価格時点	2023 年
駅名	みずほ台駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,950万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,950万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円／坪 1平米 21万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武東上線沿線の住宅地域で、概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町の圏域となる。需要者の中心は同一需給圏内からが大半を占めるが、他地域からの転入も増えている。当該地域は最寄り駅徒歩圏内の住環境良好な住宅地であり、コロナ禍等の影響はほぼ無く、現在、住宅需要は高まっている。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で４，０００万円前後、新築戸建住宅は土地１００㎡程度で４，０００万円台前半乃至中半が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町の圏域。需要者の中心は、富士見市及びその他の圏内居住者であるが、圏外からの転入者も見受けられる。当地域は鉄道駅徒歩圏内にあり土地区画整理済で環境の比較的良好な住宅地域となっており需要は底堅い。土地は２００㎡程度で４，０００万円台、新築の戸建物件は敷地規模にもよるが４，０００万円台～５，０００万円台の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、持ち家志向が強く、あくまで取引の中心は自用目的がその多くを占めており、収益価格は価格形成にさほど影響していないものと思料される。よって、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、周辺標準地との価格バランス及び対象標準地に係る前年価格との連続性の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域には一般住宅のほかアパート等も見られるが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心となっている。比準価格は多数の取引事例から選択検討され市場性を反映している。一方収益価格は低位に求められており快適性を重視する当該住宅地における説得性はやや低いものと判断される。以上より、本件では比準価格を標準とし収益価格を参考に周辺標準地等との検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	みずほ台駅北東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士見市埼玉県富士見市水谷２丁目７番８
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、アパート、駐車場等が存する土地区画整理済の住宅地であり、需要も高いことから今後も安定的に推移するものと予測される。 (2)一般住宅、アパート、駐車場等が存する区画整理済の住宅地であり今後も低層住宅地として安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 74万544円 1平米 22万4,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨今における住宅需要の高まりから、地価は全般的に上昇傾向で推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、富士見市の住宅地の地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)土地区画整理済の住宅地域で、需要は高く、地価は強い上昇傾向にあるが、地域要因に変動は認められない。 (2)区画整理済の住宅地域で需要は安定している。地価は上昇傾向を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市水谷２丁目７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,988 円／平米 71万7,362 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,133 円／平米 71万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,133 円／平米 71万4,536 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市水谷２丁目７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,064 円／平米 51万2,642 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,287 円／平米 51万6,685 円／坪
標準価格 平米 坪	20万6,456 円／平米 68万2,544 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市水谷２丁目７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,984 円／平米 55万8,661 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,708 円／平米 61万645 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,946 円／平米 69万775 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	May-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市水谷２丁目７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,579 円／平米 58万464 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,723 円／平米 57万1,022 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,489 円／平米 66万9,429 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	May-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市水谷２丁目７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万6,047 円／平米 61万5,071 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,055 円／平米 71万7,584 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,715 円／平米 69万3,318 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情