路線価 (2023) 埼玉県富士見市東みずほ台1-4-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 富士見市埼玉県富士見市東みずほ台１丁目４番１１
価格時点	2023 年
駅名	みずほ台駅 から 180m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,880万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 123万9,750 円 1平米 37万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,880万 円 (130 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 123万9,750 円／坪 1平米 37万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武東上線沿線が中心で、概ね川越市駅から和光市駅まで及び周辺市の各駅勢圏に存する商業地域である。需要者の中心は、事業法人や中小の法人及び個人事業主である。当該地域は、みずほ台駅東口駅前で区画整理済みで繁華性は普通程度であるがマンションや共同住宅等の利便性は高く需要は底堅いが供給は少ない。なお、取引の背景、規模等はまちまちであり需要の中心価格帯は見出せない状況となっている。 (2) 同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね川越市駅から和光市駅までの各駅周辺の既成商業地域等である。需要者の中心は、自己利用目的の個人事業主又は中小法人等であるが、マンション適地も多いことからマンション開発業者の需要も潜在的にはあるものと認められる。景気は緩やかに持ち直し、地価は堅調に推移している。取引当事者の事情に左右され、個別性による価格差も大きいことから、規模、単価等はまちまちで、取引の中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域及び周辺においては、自社自用あるいは地主等が建設した店舗付き共同住宅等が中心であるが事業用賃貸物件も見られる。本件においては類似地域等に存する取引事例による市場性に着目した比準価格は価格判断の重要な指標であると思料されるので比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地に係る前年価格との連続性の関連を総合的に勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) みずほ台駅至近の商業地域であり、賃貸物件も見られるが、自用地の利活用に係るものが多く、賃貸物件を建築する目的で行われる更地の取引はほとんど見られない。不動産の取引は、事業収益性に基づく自己利用目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件評価にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を充分に踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	みずほ台駅北東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	39.3 坪 (130 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅と店舗等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士見市埼玉県富士見市東みずほ台１丁目４番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前通りに存する利便性の高い区画整理済の地域であり、店舗付き共同住宅等の需要は安定的に推移するものと予測する。 (2)店舗付マンション等を中心とする駅前の商業地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 130万2,564 円 1平米 39万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 127万9,422 円 1平米 38万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 130万2,564円 1平米 39万4,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 127万9,422円 1平米 38万7,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 120万6,690円 1平米 36万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、富士見市の商業地の地価は上昇傾向で推移している。 (2)国内景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和されつつあり、緩やかに持ち直している。市内の取引件数は減少している。
地域要因
(1)区画整理済の駅前で需要は根強い地域である。地価は上昇傾向で推移している。 (2)店舗付マンション等を中心とする駅前の商業地域であり、地域要因に影響を及ぼすような変動要因はないが、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市東みずほ台１丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万1,331 円／平米 182万2,700 円／坪
推定価格 平米 坪	55万4,543 円／平米 183万3,319 円／坪
標準価格 平米 坪	41万8,207 円／平米 138万2,592 円／坪
査定価格 平米 坪	41万8,000 円／平米 138万1,908 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市東みずほ台１丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,196 円／平米 100万5,672 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,063 円／平米 102万1,762 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,371 円／平米 121万7,835 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市東みずほ台１丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万117 円／平米 122万3,607 円／坪
推定価格 平米 坪	37万476 円／平米 122万4,794 円／坪
標準価格 平米 坪	41万2,557 円／平米 136万3,913 円／坪
査定価格 平米 坪	41万3,000 円／平米 136万5,378 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県富士見市東みずほ台１丁目４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,794 円／平米 113万3,277 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,964 円／平米 115万3,675 円／坪
標準価格 平米 坪	46万983 円／平米 152万4,010 円／坪
査定価格 平米 坪	46万1,000 円／平米 152万4,066 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	86 ％
基準容積率	362 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情