路線価 (2023) 埼玉県富士見市鶴馬1-25-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 富士見市埼玉県富士見市鶴馬１丁目２５番１
価格時点	2023 年
駅名	鶴瀬駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (587 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万216 円 1平米 23万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (587 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万216 円／坪 1平米 23万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武東上線沿線で、富士見市から川越市までの国道、県道等の幹線道路沿い路線商業地域等である。需要者の中心は同一需給圏のうち、沿道サービス店舗等を営む比較的資本力のある個人または法人のほか、投資目的で不動産の取得を検討している大手企業や地元不動産会社等が想定される。鶴瀬駅と市役所及びららぽーとを結ぶ路線のため、周辺エリアに比較すると需要はあるものの、消費支出も低調であるため新設店舗進出の動きはあまりみられない。 (2) 同一需給圏は、東武東上線沿線の各駅勢圏に在る川越市・富士見市・ふじみ野市・三芳町の商業地域と判定した。主たる需要者は、店舗展開目的若しくは地縁性を有し、かつ資金力を有する法人等である。商業施設の集積の程度から商況は比較的良好で、地価水準は一般的要因並びに地域要因の動向から上昇傾向に推移している。取引の中心価格帯は、需要者の業種業態により重視される個別的要因が異なるため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県道沿いの路線商業地域であり、低層店舗や低層事務所等が多く見られるものの、自用の戸建住宅等も混在している。従って、本件では、市場性に着目した比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、さらに代表標準地との検討及び前年対象標準地価格との連続性等総合的に勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、中小規模の小売店舗等が見られる路線商業地域である。需要の中心は自己の業務利用目的の法人等で取得価格としての比準価格が重視され説得力が優る。収益価格は、想定要素を含み説得力は劣るが、商業収益性を反映する価格として有用であり参考となる。よって、市場性を反映する比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地を規準とした価格との均衡並びに前年度標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴瀬駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	177.6 坪 (587 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士見市埼玉県富士見市鶴馬１丁目２５番１
標準地の範囲
東	90 m
西	150 m
南	200 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の小売店舗等が多く見られる県道沿いの路線商業地域である。ららぽーと富士見と鶴瀬駅との中間地点に位置しており、商況は他の幹線通り沿いより優る。地価は上昇傾向であるが先行き不透明感が強い。 (2)近隣地域は、中小規模の小売店舗等が見られる路線商業地域で、商況の程度は比較的高い地域である。当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万3,358 円 1平米 24万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万216 円 1平米 23万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万3,358円 1平米 24万3,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気並びに不動産市場は、コロナ禍において緩やかに持ち直しているものの、先行きは、海外経済や金融市場の動向等のリスクもあり不透明感が強い。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあり、持ち直しが期待される。
地域要因
(1)県道は、ららぽーと富士見の影響から、車両通行量及び客足の流動性などが比較的優る。地価は上昇傾向にある。 (2)中小規模の小売店舗等が見られる路線商業地域で、商況は比較的良好である。地価水準は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市鶴馬１丁目２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,196 円／平米 100万5,672 円／坪
推定価格 平米 坪	32万5,009 円／平米 107万4,480 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,814 円／平米 76万9,683 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	富士見市
地域	埼玉県富士見市鶴馬１丁目２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,189 円／平米 73万4,557 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,877 円／平米 81万6,175 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,903 円／平米 76万9,977 円／坪
査定価格 平米 坪	24万 円／平米 79万3,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県富士見市鶴馬１丁目２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
推定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,405 円／平米 77万8,249 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	May-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県富士見市鶴馬１丁目２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,203 円／平米 118万913 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,919 円／平米 121万6,340 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,172 円／平米 80万3,927 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情