路線価 (2023) 埼玉県三郷市中央1-4-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 三郷市埼玉県三郷市中央１丁目４番９
価格時点	2023 年
駅名	三郷中央駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (559 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万9,888 円 1平米 24万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億3,800万 円 (559 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万6,582 円／坪 1平米 24万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三郷市、越谷市、八潮市、草加市等県南東部地域の商業地域。需要者は地縁性の強い地元不動産業者のほか、全国規模で展開する中小企業やマンション業者が中心。三郷中央駅に近接し、マンション需要も認められことから、背後住宅地域の需要が堅調なことを受けて需給関係は強含み傾向で推移している。取引される価格帯は画地規模、立地条件等により取引価格はまちまちで、中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は、三郷市、周辺市の鉄道駅に近い商業地域である。典型的な需要者は、自己の店舗等の取得を目的とする資本力のある法人、その他中堅企業が想定される。駅に近い商業地の商況は、都心への交通利便性、背後住宅地の状況に影響されるが、三郷中央駅は都心への接近性に優れており、駅周辺の住宅需要も旺盛であることから、希少性があり、競争力は高い。取引の中心となる価格帯は、画地規模や立地条件によりまちまちであるため、見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) １階テナント交代も見られたが、概ねテナントも埋まっており、三郷中央駅勢圏での需要が旺盛なことを受けて収益物件需要も底堅い。反面、利回りなど数値の査定に当たっては想定要素を多く含むこと、また建築費高騰によるコスト高から収益価格は低位に求められ相対的に信頼性に劣る。従って市場の実態を反映する比準価格を標準として収益価格も比較考量の上、更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引の中心は自己利用目的である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。収益価格は、周辺の賃料水準に基づき投資家の観点により試算したが、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三郷中央駅南東方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	169.1 坪 (559 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンション、スーパーが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三郷市埼玉県三郷市中央１丁目４番９
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	50 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗共同住宅併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	35 m
面積	560 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗やマンション等が建ち並ぶ三郷中央駅に近接する商業地域である。三郷中央駅周辺の住宅地域の選好性は増しており、これを受けて需給関係は強含み傾向で推移していくものと予測する。 (2)最寄り駅に近接する低層店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。背後住宅地の地価が堅調に推移する中で、駅前商業地域の地価は上昇傾向で推移している。今後とも現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 84万3,030 円 1平米 25万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 84万3,030円 1平米 25万5,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、個人消費や雇用情勢も持ち直しの動きが見られるが、商況はコロナ禍からの脱却には至っていない。 (2)完全失業率は低水準で推移している。全国世帯消費動向指数は回復傾向にある。埼玉県内の百貨店・スーパーの販売額は横ばい傾向である。
地域要因
(1)三郷中央駅周辺の住宅需要が堅調なことを受けて、都心接近性、利便性の高い当エリアの需要も回復基調にある。 (2)最寄駅に近い商業地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)１階テナントの入れ替わりがあったが、その他テナントは概ね埋まっており、個別的要因に変動はない。 (2)前面道路は幅員３０ｍの市道である。個別的要因に特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３Ｃ３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市中央１丁目４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万774 円／平米 86万2,119 円／坪
推定価格 平米 坪	25万744 円／平米 82万8,960 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,838 円／平米 85万9,024 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市中央１丁目４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,026 円／平米 105万1,394 円／坪
推定価格 平米 坪	30万5,794 円／平米 101万955 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,402 円／平米 85万971 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４Ｃ３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市中央１丁目４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万313 円／平米 165万4,035 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,502 円／平米 90万892 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,526 円／平米 85万7,993 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県三郷市中央１丁目４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万968 円／平米 79万6,640 円／坪
推定価格 平米 坪	24万968 円／平米 79万6,640 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,723 円／平米 84万2,114 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０４Ｋ００ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県三郷市中央１丁目４番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,850 円／平米 94万1,714 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,123 円／平米 95万5,841 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,601 円／平米 82万1,875 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情