路線価 (2023) 埼玉県三郷市戸ケ崎2-318 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 三郷市埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目３１８番
価格時点	2023 年
駅名	三郷中央駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,580万 円 (938 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,499 円 1平米 9万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,580万 円 (938 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,499 円／坪 1平米 9万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県南東部の三郷市及び八潮市等周辺市の圏域。需要者は地縁性の強い事業法人、一部倉庫業者も見られる。外環道の一部延伸など都心アクセスは比較的良好であるものの、周囲には住宅地域が外縁的に広がっており、住宅地の影響を強く受けていることから需給関係は若干の強含み傾向で推移している。取引される価格は規模、立地により様々ではあるが、９４０㎡程度の土地で総額８０～１００百万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は、三郷市、草加市、越谷市等、埼玉県南東部の圏域である。典型的な需要者は、自己の倉庫、事業所等の取得を目的とする法人が想定される。電子商取引が拡大する中で消費地である住宅地に近い、倉庫、事業所適地の地価は上昇傾向である。取引の中心となる価格帯は規模、形状、所在等によりまちまちであり見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場、倉庫としての賃貸需要は認められるものの、容積消化率が低く土地価格に見合う安定的な賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に求められたと考えられる。また、実需中心で投資家需要もほぼ見られない地域であり、収益物件の取引も少ないことから、類似の工業地域を中心に求めた相対的に信頼性の高い比準価格を重視して、さらに代表標準地と規準して求めた価格を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地程度の画地規模の取引は自己利用目的が取引の中心であり、土地取得後の建物賃貸目的の取引は稀である。収益価格については、周辺の賃料水準に基づき投資家の観点により試算したが、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三郷中央駅南西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	283.7 坪 (938 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三郷市埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目３１８番
標準地の範囲
東	150 m
西	80 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	36 m
面積	940 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小工場、倉庫等のほか周囲には一般住宅、マンション等も見られる工業地域にあり、将来的には徐々に住宅地化が進むものと予測される。需給関係は安定的に推移している。 (2)中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する地域である。電子商取引の増加による倉庫、配送センターの需要増の影響を受け、地価は上昇傾向で推移しており、今後も同様に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万2,417 円 1平米 9万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万2,417円 1平米 9万4,500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)設備投資や企業収益には持ち直しの動きが見られ流通業の更なる拡大が期待されるが、物価上昇や労働力不足など景気には不透明感も見られる。 (2)完全失業率は低水準で推移している。全国世帯消費動向指数は回復傾向にある。電子商取引の市場規模は拡大傾向である。
地域要因
(1)都心接近性のほか、労働力が確保しやすい立地にあるが、外延的に広がる住宅地域の影響が大きく、需給関係は回復傾向にある。 (2)地域要因に特段の変化は見られない。周辺には一般住宅、マンション、スーパー等も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変化はない。接道は８．５ｍの市道である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目３１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,277 円／平米 38万1,106 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,956 円／平米 37万6,739 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,281 円／平米 31万4,999 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,300 円／平米 31万5,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目３１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,976 円／平米 30万4,073 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,091 円／平米 31万1,065 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,344 円／平米 30万8,595 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,300 円／平米 30万8,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目３１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万209 円／平米 33万1,291 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,964 円／平米 36万235 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,587 円／平米 31万2,705 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,600 円／平米 31万2,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目３１８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,650 円／平米 40万2,175 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,043 円／平米 42万4 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,036 円／平米 31万883 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情