路線価 (2023) 埼玉県三郷市泉3-3-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 三郷市埼玉県三郷市泉３丁目３番１１外
価格時点	2023 年
駅名	国道東京外環道三郷ＩＣ入口駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (1111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (1111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県全域において、物流倉庫や大規模工場が建ち並ぶ流通業務を主体とした工業地域。需要者は物流業務を展開する事業法人や投資法人等が中心。当該圏域は三郷インターに近接し、街区も整然としていることから旺盛な需要が認められる。Ｅコマース市場の拡大を背景に物流倉庫は活況を呈しており、地価は上昇基調にある。中心価格帯は１㎡当たり１３０千円前後と判断されるが、画地規模や立地条件等により取引価格はまちまちである。 (2) 同一需給圏は、三郷市、越谷市、草加市等、埼玉県南東部の流通業務工業地域である。典型的な需要者は、自己の倉庫、事業所等の取得を目的とする法人が想定される。電子商取引が拡大する中で幹線道路、高速道路周辺の流通業務工業地の地価は堅調に上昇している。取引の中心となる価格帯は規模、形状、所在等によりまちまちであり見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は三郷市及びその近隣市内における工業地域の取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は対象標準地に倉庫を建築して賃貸することを想定して試算した理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に求められた。本件は比準価格を重視し、収益価格を幾分関連付けることが妥当と判断し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地程度の画地規模の取引は自己利用目的が取引の中心であり、土地取得後の建物賃貸目的の取引は稀である。収益価格については、周辺の賃料水準に基づき投資家の視線により試算したが、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国道東京外環道三郷ＩＣ入口
距離	600 m
土地の状態
土地面積	336.1 坪 (1111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、配送センター等が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三郷市埼玉県三郷市泉３丁目３番１１外
標準地の範囲
東	50 m
西	180 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	33 m
面積	1100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の倉庫や工場が建ち並ぶ新しく整備された工業地域である。インターチェンジ至近であり、交通接近性に優れることから、優位性のある工業地域として安定的に推移していくものと予測される。 (2)高速道路インターに至近の倉庫、配送センターの集積する工業地域である。電子商取引の増加を受け、地価は上昇傾向で推移している。当面、現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万3,086 円 1平米 13万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万3,086円 1平米 13万1,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの方針のもと、経済活動が再開されるに伴い、景気は緩やかに持ち直している。 (2)完全失業率は低水準で推移している。全国世帯消費動向指数は回復傾向にある。電子商取引の市場規模は拡大傾向である。
地域要因
(1)三郷インターに近接する流通業務を主体とした工業地域であり、可視的な変化は特に見られない。地価は上昇基調で推移している。 (2)高速道路インターに至近の流通業務地区で、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)近隣地域における標準的な画地である。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変化はない。接道は８ｍの市道である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４Ｋ０７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市泉３丁目３番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,842 円／平米 41万9,340 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,452 円／平米 42万1,356 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,938 円／平米 43万6,187 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４Ｋ３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県三郷市泉３丁目３番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,750 円／平米 29万3,408 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,567 円／平米 28万9,497 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,454 円／平米 41万4,751 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４Ｃ２２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市泉３丁目３番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万825 円／平米 73万47 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,112 円／平米 75万4,138 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,519 円／平米 58万6,878 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０４Ｋ００ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県三郷市泉３丁目３番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,223 円／平米 77万4,341 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,385 円／平米 85万4,221 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,225 円／平米 53万9,622 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０４Ｃ３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県三郷市泉３丁目３番１１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,516 円／平米 17万6,924 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,854 円／平米 18万1,347 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,442 円／平米 44万7,771 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情