路線価 (2023) 埼玉県三郷市インター南1-3-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 三郷市埼玉県三郷市インター南１丁目３番４
価格時点	2023 年
駅名	都道高速足立三郷線三郷入口駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (20000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (20000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円／坪 1平米 15万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県内全域で物流倉庫や工場が建ち並ぶ工業地域。需要者の中心は物流業務を展開する事業法人や賃貸を目的とする投資法人等である。三郷ＩＣへの接近性に優れ、街区も整然としていることから希少性が認められる。Ｅコマース市場の拡大を背景に、地価の上昇傾向が見受けれる。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は県内全域、隣接県にまたがる広範な大規模流通業務工業地である。典型的な需要者としては、自己の物流業務施設の取得を目的とする法人、物流業務施設の取得、賃貸を目的とするＪＲＥＩＴ投資法人、物流業務施設の開発事業者等が想定される。一部不透明感があるものの、依然として電子商取引は活発で、物流施設の需給関係は強含み傾向が続いている。立地、規模等により取引される価格帯はまちまちであり取引の中心となる価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、三郷ＩＣへの接近性に優れた大規模倉庫が建ち並ぶ工業地域に存している。比準価格は取引事例の価格水準がまちまちだが、適切に補修正し得たことから市場の実態を把握した価格である。一方、収益価格は賃料等想定要素が多いことから規範性がやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、且つ市場分析の結果をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはマルチテナント型流通施設も見られるが、冷蔵倉庫など個別性の強いテナントに対応した収益物件も多く、求められた収益価格には想定要素が多い。また、資材価格高騰などを受け、収益価格はやや低位に求められ、相対的に規範性が低い。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、市場分析の結果を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	都道高速足立三郷線三郷入口
距離	800 m
土地の状態
土地面積	6049.6 坪 (20000 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模倉庫が建ち並ぶ区画整理済みの工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三郷市埼玉県三郷市インター南１丁目３番４
標準地の範囲
東	300 m
西	500 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	130 m
奥行き	160 m
面積	20000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模倉庫が建ち並ぶ区画整理済みの工業地域である。三郷インターに近接し、利便性の高い工業地域であることから、今後も安定的に推移していくものと予測される。 (2)三郷インターに近接する大規模流通業務工業地域である。ＥＣ需要の拡大は続いており、都心接近性、利便性から当該エリアの選好性は増しており物流施設用地需要は堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症は今だ収束に至らないが、各種政策の効果により、景気は持ち直しの動きが見られる。 (2)設備投資や企業収益には持ち直しの動きが見られ流通業の更なる拡大が期待されるが、物価上昇や労働力不足など景気には不透明感も見られる。
地域要因
(1)特に地価形成に影響する地域要因の変動は認められない。地価の上昇傾向が見受けられる。 (2)地域要因に特段の変化は見られないものの、都心接近性、労働力の確保がしやすい立地などから、依然として需要は強く価格の上昇傾向は続いている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)角地であるが、地域内では標準的であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０３Ｃ３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県三郷市インター南１丁目３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
推定価格 平米 坪	10万32 円／平米 33万706 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,764 円／平米 47万8,590 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県三郷市インター南１丁目３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,976 円／平米 30万4,073 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,091 円／平米 31万1,065 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,826 円／平米 49万5,325 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県三郷市インター南１丁目３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,573 円／平米 43万8,286 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,672 円／平米 43万5,308 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,003 円／平米 56万5,336 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県三郷市インター南１丁目３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,051 円／平米 46万9,621 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,097 円／平米 52万5,975 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,451 円／平米 60万3,183 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５Ｋ０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	吉川市
地域	埼玉県三郷市インター南１丁目３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
推定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,482 円／平米 53万7,165 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情