路線価 (2023) 埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎3864-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 蓮田市埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５
価格時点	2023 年
駅名	蓮田駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	937万 円 (426 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	937万 円 (426 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、蓮田市を中心に、近隣市町を含む市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者は少ない。周辺土地相場は坪５～１０万円程度であり、最近の地価水準はやや下落傾向にて推移しているものと思料する。供給は建売又は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、主としてＪＲ宇都宮線沿線の農家住宅中心の住宅地域である。圏域内の需要者は市内在住者で、新築戸建の場合２，０００万円前後を超えると動きが鈍い状況にある。調整区域内の不動産は、立地によっては引き合いの程度は異なるが、全体としてやや弱さが継続している。なお、今後の資材価格や住宅金利の不確実性、景気動向には不透明感もあり、需要者の行動には慎重な姿勢もみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例を収集の上、比較検討された比準価格は市況を反映した実証的な試算価格であるため、価格決定の際の説得力は高いものと思料される。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺のアパート等の収益市場は未成熟であり、典型的な需要者は居住の快適性等の戸建住宅利用が中心であるため、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は皆無に等しい。そのため、収益還元法を非適用としている。また、既成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、実証規範性の高い比準価格や市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	蓮田駅北西方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	128.9 坪 (426 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等の見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蓮田市埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５
標準地の範囲
東	190 m
西	500 m
南	330 m
北	430 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　７．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、農家住宅、一般住宅等の見られる住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価変動率については概ね横ばい乃至やや弱含みの傾向にあるものと判断する。 (2)農家住宅のほか空地等が見られる地域で現状は地域要因に変化はない。コロナ禍の影響は減少傾向にあるが、相対的に需要が乏しい地域であり、引き続き地価は弱含みで推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は継続的にやや減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率のため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。 (2)景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直しているが、世界的金融引き締めや供給制約等による内外経済の下振れするリスクには留意すべきである。
地域要因
(1)農家住宅、一般住宅等の見られる住宅地域。市街化調整区域内であり、交通・生活利便性に劣り、地価は軟調傾向が続いている。 (2)農家住宅や空地等が見られる地域で、地域要因の変化がなく利便性の乏しい地域である。そのため、相対的に引き合いの弱い地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23123814 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,013 円／平米 5万6,245 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,548 円／平米 7万4,544 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,458 円／平米 7万4,246 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23123814 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,850 円／平米 8万2,154 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,732 円／平米 7万8,458 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,713 円／平米 7万1,783 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23123802 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,608 円／平米 6万1,518 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,190 円／平米 7万6,666 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,101 円／平米 6万9,760 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２３８０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,822 円／平米 7万5,450 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,903 円／平米 7万9,023 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,215 円／平米 7万3,443 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｙ２３１２３８０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,847 円／平米 8万8,756 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,747 円／平米 9万8,344 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,954 円／平米 7万2,580 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情