路線価 (2023) 埼玉県蓮田市椿山3-216-238 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 蓮田市埼玉県蓮田市椿山３丁目２１６番２３８
価格時点	2023 年
駅名	蓮田駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,953 円 1平米 8万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,953 円／坪 1平米 8万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、蓮田市を中心に、近隣市町を含む住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者も散見される。周辺土地相場は坪２５～３０万円程度であり、最近の地価水準はほぼ横這いにて推移しているものと思料する。供給は建売又は中古住宅が中心であり、周辺の新築戸建住宅は３，０００～３，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、主としてＪＲ宇都宮線「蓮田」駅を中心とする住宅地域であり、圏域内の需要者は市内在住者が中心で、新築戸建は３０００万前後が需要の中心である。市内の供給量は全体的に不足感があり、「蓮田」駅徒歩圏外の需要がやや弱めの地域においても相続を起因とする中古戸建の取引が散見される等、取引水準に改善の動きが見られる。但し資材価格や住宅金利の不確実性、景気動向には不透明感もあり、需要者の行動には慎重な姿勢もみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例を収集の上、比較検討された比準価格は市況を反映した実証的な試算価格であるため、価格決定の際の説得力は高いものと思料される。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅中心の地域であり収益市場は未成熟であるため、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は極めて少ない。そのため、収益還元法を非適用としている。また、既成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、実証規範性の高い比準価格や市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	蓮田駅北方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	70 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蓮田市埼玉県蓮田市椿山３丁目２１６番２３８
標準地の範囲
東	400 m
西	280 m
南	340 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	70 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価変動率については概ね横ばいの傾向にあるものと判断する。 (2)中規模戸建住宅中心の区画整然とした住宅地域として成熟しているが、地価はコロナ禍の影響は限定化しつつあり市内中心部の地価の上昇の波及的効果等から、微減傾向にあった地価は横這いで推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,953 円 1平米 8万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万7,953 円 1平米 8万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万7,953円 1平米 8万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は継続的にやや減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率のため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。 (2)景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直しているが、世界的金融引き締めや供給制約等による内外経済の下振れするリスクには留意すべきである。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域。最寄駅徒歩圏外の立地であるが、生活利便施設等は多く住環境は比較的良好である。 (2)画地規模が大きく総額面で引き合いがやや弱い地域であるが、区画整然とした閑静な住宅街で、最近は地価が安定化しつつある地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２３８０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市椿山３丁目２１６番２３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,322 円／平米 28万5,381 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,808 円／平米 27万7,069 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,808 円／平米 27万7,069 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,800 円／平米 29万3,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２３８０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市椿山３丁目２１６番２３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,167 円／平米 34万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,160 円／平米 32万7,823 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,910 円／平米 27万4,100 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,900 円／平米 29万597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23123814 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市椿山３丁目２１６番２３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万366 円／平米 23万2,630 円／坪
推定価格 平米 坪	7万157 円／平米 23万1,939 円／坪
標準価格 平米 坪	8万363 円／平米 26万5,680 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,200 円／平米 28万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23123814 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市椿山３丁目２１６番２３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,589 円／平米 21万6,837 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,732 円／平米 22万7,228 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,436 円／平米 26万9,227 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情