路線価 (2023) 北海道旭川市西神楽南1条3-248-61 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 旭川市北海道旭川市西神楽南１条３丁目２４８番６１
価格時点	2023 年
駅名	西神楽駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	193万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,134 円 1平米 7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	193万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,134 円／坪 1平米 7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね西神楽地区を中心とした旭川市郊外の価格水準低位の戸建住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅を目的とする旭川市内の居住者と地域に地縁選好性を持つ個人である。ＪＲ駅には近いものの相対的に利便性が劣り、需要者の購入意欲は低下している。対象近隣地域内の土地は、標準的画地規模で総額１９０万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は西神楽地区の住宅地域を中心であるが、旭川市内外の低価格水準帯の郊外住宅地域にまで代替関係が広域的に及ぶものと考察する。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心と考えられ、他圏からの転入は少ない模様である。市場では新築目的で更地を購入する需要は相対的に少なく、中古住宅付取引が中心となっている。市場で需要の中心となる土地価格帯は、概ね１８０～２１０万円で、中古住宅付取引は、地上建物の状態で総額が大きく左右される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＡ東神楽西神楽支店に近い西神楽南１条３丁目等内の対象近隣地域は、旭川市内中心部から遠い郊外の戸建住宅地域であるため、賃貸需要が乏しく、賃貸用建物の新築は経済合理性の観点から想定しがたく、収益価格は試算しない。よって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、市場分析の結果、代表標準地及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は西神楽地区から採用した複数の取引事例から得たものである。収益価格は賃貸需要が乏しい地域で収益追求が困難なことから適用を断念した。近隣地域は郊外の既成住宅地域で、市場では自己利用の個人等の住宅取得を目的とする取引が大半を占めている。したがって、試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地からの検討や前年価格からの推移等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西神楽駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	旭川市北海道旭川市西神楽南１条３丁目２４８番６１
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　　　　　　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を主体とする郊外の既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。 (2)西神楽駅周辺の郊外住宅地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと予測。需要は相対的に弱く、地価は底値を模索しつつも長期的には弱含みで推移していくものと考える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万4,134 円 1平米 7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,134 円 1平米 7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万4,134円 1平米 7,300円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,134円 1平米 7,300円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旭川市は、地域経済の低迷、雇用の将来不安及び人口減少等がある。 (2)新型コロナウイルス感染が継続するものの、経済活動の正常化が進む中で、旭川市内の住宅地への影響は価格時点現在、軽微に推移している。
地域要因
(1)特に地域変動要因はみられないが、地縁選好性が働き需要者が少ないため、地価は依然下落傾向が続いている。 (2)地域内に特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231631204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市西神楽南１条３丁目２４８番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,876 円／平米 1万9,426 円／坪
推定価格 平米 坪	7,380 円／平米 2万4,398 円／坪
標準価格 平米 坪	7,876 円／平米 2万6,038 円／坪
査定価格 平米 坪	8,230 円／平米 2万7,208 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231631204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市西神楽南１条３丁目２４８番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,920 円／平米 2万6,184 円／坪
推定価格 平米 坪	7,597 円／平米 2万5,116 円／坪
標準価格 平米 坪	8,108 円／平米 2万6,805 円／坪
査定価格 平米 坪	8,470 円／平米 2万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231631204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市西神楽南１条３丁目２４８番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,451 円／平米 1万8,021 円／坪
推定価格 平米 坪	5,229 円／平米 1万7,287 円／坪
標準価格 平米 坪	4,802 円／平米 1万5,875 円／坪
査定価格 平米 坪	5,020 円／平米 1万6,596 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231631204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市西神楽南１条３丁目２４８番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,621 円／平米 2万5,195 円／坪
推定価格 平米 坪	6,669 円／平米 2万2,048 円／坪
標準価格 平米 坪	6,676 円／平米 2万2,071 円／坪
査定価格 平米 坪	6,980 円／平米 2万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情