路線価 (2023) 埼玉県蓮田市西新宿6-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 蓮田市埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番
価格時点	2023 年
駅名	白岡駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,610万 円 (940 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,610万 円 (940 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円／坪 1平米 8万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、県北東部で幹線道路沿いの路線商業地域である。中心となる需要者の属性は、地元事業者のほか広域的なエリアで多店舗展開をする飲食、量販、ディーラー等の法人事業者が中心である。また、店舗等の入れ替えも念頭に置く事業者と、土地は手放したくない地主のニーズが合致する定期借地等の形態がみられる。なお、標準的規模の土地が売買されるケースは稀であるが、目安とされる取引価格の水準は、坪当たり２５万円～２９万円程度である。 (2) 　同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線の蓮田市及び隣接市町を中心とした路線商業地域一帯と判定した。需要者の中心は、自動車利用の顧客をターゲットとした量販店、飲食店等を経営する目的の個人又は事業法人と推定される。自動車交通量は多いものの通行人は少なく、地価水準は、下落傾向が継続しているが、下落幅は縮小している。商業地域の地価水準は、個別性が強く価格水準を把握する事は困難となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　同一需給圏内の路線商業地域では収益性を重視した取引が少なく、建築費高騰の影響等もあって、土地価格に見合う賃料水準が形成されおらず、収益価格が低位に試算された。他方、比準価格は、標準地と代替・競争関係にある類似地域等の取引事例を採用し、各要因の補修正は適切な範囲内で行い得たものと思料される。したがって、市場実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も参酌のうえ代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　対象標準地は、路線商業地であるが建物賃貸を前提とする収益物件ではなく、自用に準じた利用が前提であり、賃貸市場としては未成熟な地域である。地域内にて賃貸収益物件としての取引は、殆ど見られないエリアである。鑑定評価額は、市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連付けを行い、対象標準地に係わる前年度価格からの連続性を考慮しつつ、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視し上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白岡駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	284.3 坪 (940 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	幹線道路沿いの沿道サービス店舗が多い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蓮田市埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番
標準地の範囲
東	25 m
西	75 m
南	550 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、幹線県道（さいたま栗橋線）沿いに郊外型の飲食店舗や自動車関連店舗等が見られる路線商業地域である。また、コロナ禍にあっても新規出店の需要が底堅く、当面は現状を維持するものと予測される。 (2)　自動車交通量が多い主要県道沿いの路線商業地域であるが、地価水準は、弱含みな状況が継続している。令和４年３月末公表で、居住誘導区域に指定され、地域の発展が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万5,059 円 1平米 8万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万6,382 円 1平米 8万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万5,059円 1平米 8万3,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万6,382円 1平米 8万3,600円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナで社会経済活動が正常化に向かう中で、県北東部の商業地は、外食や物販等の商況に改善がみられる。 (2)　景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直している。ウィズコロナ下でさらなる回復が期待されるも、物価上昇等の下押しリスクに注意が必要。
地域要因
(1)近隣地域は、交通量の多い路線商業地域で、テナントに入れ替わりが目立つ。また、外食等の顧客は戻りつつあるが、地価はやや弱含みである。 (2)令和４年３月末公表で、居住誘導区域に指定された。幹線道路沿いに広がる路線商業地域であるが、商況は弱含みが続いている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動、個別的要因による市場性の変化はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｄ２３１２３８１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,512 円／平米 25万9,561 円／坪
推定価格 平米 坪	8万859 円／平米 26万7,320 円／坪
標準価格 平米 坪	8万859 円／平米 26万7,320 円／坪
査定価格 平米 坪	8万900 円／平米 26万7,455 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｄ２３１２３８１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,027 円／平米 21万1,673 円／坪
推定価格 平米 坪	10万851 円／平米 33万3,413 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,348 円／平米 27万5,548 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２４６０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万749 円／平米 30万16 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,255 円／平米 28万5,159 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,126 円／平米 28万8,039 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１４６４０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北葛飾郡杉戸町
地域	埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,111 円／平米 22万5,175 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,975 円／平米 22万4,725 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,396 円／平米 28万2,319 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情