路線価 (2023) 埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘3421-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 蓮田市埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４
価格時点	2023 年
駅名	白岡駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億3,400万 円 (4695 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億3,400万 円 (4695 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,969 円／坪 1平米 4万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね埼玉県東部及び茨城県西部における工場、物流倉庫等が見られる工業地域と判定した。需要者は全国の物流業者や工場運営法人であり、土地相場は坪１５～２０万円程度が中心である。平成２９年に圏央道の茨城県区間が全線開通し、交通利便性が向上したことにより物流用地の需給は一時逼迫したものの、その後の継続的な物流用地の供給や２０２３年に首都圏で過去最大級の供給が予定されていること等から、今後は需給の緩和基調が見込まれる。 (2) 同一需給圏内は、工場・倉庫が見受けられる工業地域でありその範囲は埼玉県東部全域等に及ぶ。需要者は、高速道路ＩＣへの距離、画地規模、雇用環境を踏まえた立地条件等を取引の主要な要素としている。電子商取引需要は依然として旺盛なため、特に物流適地への堅調な需要は継続している状況にある。そのため、その波及的効果から工業地域の潜在的需要も高い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 求められた価格は比準価格のみであるが、比準価格は市況を反映した実証的な試算価格であるため、価格決定の際の説得力は高いものと思料される。近隣地域内では専ら自用目的の工場や倉庫が多く、収益性よりも周辺取引事例との比較において価格形成が行われているケースが多い。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 工場の場合、業種業態により利用者によって建物の規模、配置等の設計が異なり自己利用を前提に取引されるのが一般的で、賃貸市場が未成熟のため収益価格が価格形成に与える影響は皆無である。また、後述の通り原価法による積算価格は不適用としている。以上より、市場の特性・試算価格の特徴・代表標準地等の検討を踏まえ実証規範性の高い比準価格により鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	白岡駅南東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	1420.1 坪 (4695 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、工場等が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蓮田市埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	180 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	85 m
面積	4675 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、倉庫、工場等が見られる工業地域であり、今後とも現状利用を維持するものと予測する。地域の地価変動率についてはやや強含みの傾向にあるものと判断する。 (2)中小工場、倉庫を中心とする中小工業地域として概ね成熟し地域要因に変化はないが、周辺高速交通網の充実や物流需要等による地域への波及的効果等もあり、しばらくは地価は強含みで推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨今のＥＣ需要の増大により、関東圏における物流用地需要は堅調であるが、今後の物流用地大量供給による需給緩和に留意する必要がある。 (2)景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直しているが、世界的金融引き締めや供給制約等による内外経済の下振れするリスクには留意すべきである。
地域要因
(1)倉庫、工場等が見られる工業地域。東北道に近く、さらに近年における圏央道の整備により交通利便性は高まり、需要は底堅い。 (2)中小工場や倉庫を中心に一般住宅も散見される地域であるが、高速交通網の利便性の向上から需要が増加しており、地価が上昇傾向にある地域。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23123805 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万7,501 円／平米 15万7,038 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,812 円／平米 12万5,006 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,803 円／平米 15万8,037 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２４００５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,241 円／平米 15万2,873 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,666 円／平米 16万4,196 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,716 円／平米 16万4,361 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２４００５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,344 円／平米 15万9,825 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,585 円／平米 14万786 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,741 円／平米 15万1,220 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,716 円／平米 16万4,361 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,301 円／平米 15万9,683 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,489 円／平米 16万3,611 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万633 円／平米 16万7,393 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,962 円／平米 17万5,092 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,776 円／平米 16万4,559 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情