路線価 (2023) 埼玉県坂戸市大字塚越字宿西1226-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 坂戸市埼玉県坂戸市大字塚越字宿西１２２６番４
価格時点	2023 年
駅名	若葉駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (768 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (768 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,707 円／坪 1平米 2万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂戸市を中心に周辺市町内における市街化調整区域の圏域と判断する。対象標準地程度の規模の農家住宅の取引はほとんどなく、開発による規模が小さい一般住宅用地が多い。主たる需要者は自用目的のエンドユーザー、あるいは転売目的の不動産業者等である。市街化調整区域内の土地は建物建築目的以外に、資材置場等利用目的が多様であり、規模もバラつきが多く、成約水準の把握が困難となっている。 (2) 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市内の市街化調整区域内の住宅地域。主な需要者層は、当該圏域内に地縁を有する個人、農業従事者等である。市街化区域に近いものの、従来から地縁的選好が強く需要は限定的で、新型コロナウイルスによる影響は軽微であった。市場での中心となる価格帯は新築戸建で２０００万円台前半となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内における市街化調整区域の取引事例数は少ないことから、４事例の採用となった。ただし、採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。収益価格については賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 駅から距離のある市街化調整区域内に存し、周囲にアパート等の賃貸物件が見られず賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しない。主な需要者層は、当該圏域内に地縁を有する個人、農業従事者等。当該需要者は類似の取引価格等から形成される地価水準を重視し意思決定をする傾向がある。よって、現実の取引価格に立脚し、市場性を強く反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	若葉駅北東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	232.3 坪 (768 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂戸市埼玉県坂戸市大字塚越字宿西１２２６番４
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、市街化調整区域内で農家住宅、一般住宅、事業所等が見られ、農地については一般住宅用地として転用されているところもあり、他の農地も同様の傾向になる可能性も考えられる。 (2)田園地帯の中の集落として長年機能しており、今後も現状が維持されると予測します。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気の持ち直しが期待されつつも、物価上昇、供給面の制約、金融資本市場の変動等、予断を許さない状況にある。 (2)市の総人口は微増から横ばい、直近では微減。新型コロナウイルス感染症の影響からは回復しつつあるが、地政学リスク、為替リスク等が懸念される。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はなく、市街化調整区域における需要は経済活動回復の影響もほぼなく横ばいと思料する。 (2)旧来からの農家集落地域で変化の要因に乏しく、需給は限定的なまま推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はありません。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Oct-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市大字塚越字宿西１２２６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万237 円／平米 9万9,964 円／坪
推定価格 平米 坪	3万237 円／平米 9万9,964 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,458 円／平米 7万7,552 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県坂戸市大字塚越字宿西１２２６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,984 円／平米 9万5,821 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,140 円／平米 9万3,031 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,848 円／平米 7万2,229 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県坂戸市大字塚越字宿西１２２６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,047 円／平米 8万6,111 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,251 円／平米 9万3,398 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市大字塚越字宿西１２２６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,354 円／平米 7万3,902 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,838 円／平米 8万2,114 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,278 円／平米 7万6,957 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情