路線価 (2023) 埼玉県坂戸市にっさい花みず木3-20-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 坂戸市埼玉県坂戸市にっさい花みず木３丁目２０番５外
価格時点	2023 年
駅名	北坂戸駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (1484 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (1484 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,193 円／坪 1平米 9万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂戸市及びその周辺市町に広がる幹線道路沿いの路線商業地域等。需要者の中心は自ら事業を行う全国規模の大手法人及び地場の法人等である。当該圏域においては、市場が新型コロナウイルス感染症の影響による低迷期を脱し、新規取得の動きも見受けられる。類似不動産の取引は件数が少なく、また立地や規模、出店戦略等の差異により取引額も様々であるため、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は坂戸市を中心とし隣接市町を含んだ広域圏内に存する幹線道路沿いに形成される路線商業地域。主な需要者は店舗、営業所等の出店を目的とする地元企業や量販店、ＦＣ店舗等を事業展開する大中企業。商業施設の集積や背後住宅地を含めたにっさい地区の緩やかな発展傾向が認められ、地価は横ばいからやや上昇へと向かいつつある。画地規模、取引水準ともにばらつきが大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した需要者の中心である法人等の取引による価格で、実証的な価格である。一方、収益価格は、標準地の収益性から試算した価格で、市場での取引の指標となることから注目すべき価格であるが、類似不動産の収益性は業種によって様々であり、また定期借地権等の普及もあり規範性が劣る。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格には開差が生じた。比準価格は、実際の市場取引に基づいた客観的かつ実証的な価格である。一方、収益価格は高止まりしている店舗の建築費や土地価格に見合った賃料水準が形成されていないこと等から低位に留まった。本件では、典型的な需要者を勘案した説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、近隣類似の標準地を規準して得られた価格の均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北坂戸駅西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	448.9 坪 (1484 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗や営業所が建ち並ぶ郊外の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂戸市埼玉県坂戸市にっさい花みず木３丁目２０番５外
標準地の範囲
東	120 m
西	60 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	43.5 m
奥行き	34 m
面積	1480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理により整備された幹線道路沿いの路線商業地域として熟成しており、格別の変動要因もないことから当分の間現状維持と予測する。 (2)坂戸市郊外に存し、ロードサイド型店舗が立ち並ぶ路線商業地域となっており、今後も背後住宅地と共に緩やかに発展し、熟成を高めていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万3,821 円 1平米 9万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 29万7,871円 1平米 9万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万3,821円 1平米 9万1,900円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 29万7,871円 1平米 9万100円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動きがみられる。企業収益は総じて改善、雇用情勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇している。 (2)市の総人口は微増から横ばい、直近では微減。新型コロナウイルス感染症の影響からは回復しつつあるが、地政学リスク、為替リスク等が懸念される。
地域要因
(1)圏域内では新しい店舗の進出も見られ、坂戸市郊外の路線商業地域の地価は堅調に推移している。 (2)背後住宅地も含め緩やかな発展傾向が認められており、力強さはないが地価は回復に向かっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Nov-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県坂戸市にっさい花みず木３丁目２０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,339 円／平米 37万8,005 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,433 円／平米 37万1,703 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,483 円／平米 30万2,443 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,200 円／平米 31万1,425 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県坂戸市にっさい花みず木３丁目２０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,611 円／平米 38万8,822 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,562 円／平米 38万5,354 円／坪
標準価格 平米 坪	9万639 円／平米 29万9,653 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県坂戸市にっさい花みず木３丁目２０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,740 円／平米 34万6,270 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,648 円／平米 33万6,048 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,575 円／平米 30万2,747 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	記載無
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県坂戸市にっさい花みず木３丁目２０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,636 円／平米 37万5,681 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,545 円／平米 37万8,686 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,278 円／平米 30万8,377 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,100 円／平米 31万7,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情