路線価 (2023) 埼玉県幸手市中1-4436-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 幸手市埼玉県幸手市中１丁目４４３６番１７
価格時点	2023 年
駅名	幸手駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	930万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,038 円 1平米 5万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	930万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万7,038 円／坪 1平米 5万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武日光線及び東武伊勢崎線の概ね幸手市、杉戸町、宮代町の圏域で需要者の中心は幸手市及び周辺の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。中小規模の住宅地域で新規の宅地供給も少ない。コロナ禍が収まりつつあるが需給関係は弱含みである。同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模１５０㎡で、　９００万程度、新築の戸建物件は、２，７２０万円程度（土地１５０㎡、建物１００㎡）の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は幸手市内の住宅地域。需要者は一次取得者層が大半を占め、幸手市及び周辺の居住者が多い。土地相場は坪２０万円前後である。供給は中古住宅または更地としての売却が中心である。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次取得者が多く、新築戸建住宅は２，０００万円台前半から中盤程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅から徒歩約２分程度の駅前通り背後の住宅地域で、周辺には、アパート、駐車場等も見られるが、自用目的での取引が中心である。収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためにかなり低位に試算された。よって、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も立地しているが、地主がもともとの所有地に節税目的で建てるケースが多く、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	幸手駅南東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	幸手市埼玉県幸手市中１丁目４４３６番１７
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は、弱含みで下落基調が続いている。コロナ禍の影響も収まりつつあるがこのまま推移していくと思われる。 (2)当該地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面の間現状を維持するものと予測する。地価は引き続き下落傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万9,021 円 1平米 6万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万8,691 円 1平米 6万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万8,691円 1平米 6万100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年１年間の土地取引件数は同程度、新設住宅着工戸数は減少している。人口は毎年減少基調で推移し、世帯数は核家族化で年々微増の傾向にある。 (2)都心からの距離があり、利便性の劣る地域の地価は引き続き下落傾向となっている。
地域要因
(1)駅に近い優良な住宅地であり、人気の高いエリアだが、売り物件が少ない。地価は、コロナ禍の影響も残り、本年も下落がまだ続いている。 (2)中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。都心からの距離が遠く利便性が劣るため、地価は引き続き下落傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力が優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23124005 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市中１丁目４４３６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,675 円／平米 18万4,062 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,367 円／平米 19万6,267 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,367 円／平米 19万6,267 円／坪
査定価格 平米 坪	6万300 円／平米 19万9,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23124006 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市中１丁目４４３６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,591 円／平米 16万3,948 円／坪
推定価格 平米 坪	5万358 円／平米 16万6,484 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,967 円／平米 19万4,945 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23124005 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市中１丁目４４３６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,912 円／平米 16万1,703 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,833 円／平米 17万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,230 円／平米 19万5,814 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２４００５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市中１丁目４４３６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,361 円／平米 15万6,575 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,232 円／平米 15万9,455 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,180 円／平米 19万5,649 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｙ２３１２４００５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市中１丁目４４３６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,704 円／平米 17万7,545 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,186 円／平米 16万9,221 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,747 円／平米 18万7,606 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情