路線価 (2023) 埼玉県幸手市東4-1604-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 幸手市埼玉県幸手市東４丁目１６０４番１５
価格時点	2023 年
駅名	幸手駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,284 円 1平米 5万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,284 円／坪 1平米 5万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は幸手市内の住宅地域。需要者は一次取得者層が大半を占め、幸手市及び周辺の居住者が多い。土地相場は坪１０万円台半ばから後半程度である。供給は小規模宅地開発による建売住宅又は中古住宅が中心である。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次取得者が多く、新築戸建住宅は２，０００万円台中盤程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、幸手市を中心に、近隣市町を含む住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者はほぼ見られない。周辺土地相場は坪１５～２０万円程度であり、最近の地価水準はやや弱含みにて推移しているものと思料する。供給は建売又は中古住宅が中心であり、周辺の新築戸建住宅は２，５００万円前後の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も立地しているが、地主がもともとの所有地に節税目的で建てるケースが多く、収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、アパート等の収益物件の占める割合は少なく、収益性よりも居住の快適性を志向する価格形成が行われている。従って地域内では自用目的の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	幸手駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	幸手市埼玉県幸手市東４丁目１６０４番１５
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は引き続き下落傾向で推移している。 (2)当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価変動率についてはやや弱含みの傾向にあるものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,937 円 1平米 5万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,937 円 1平米 5万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心からの距離があり、利便性の劣る地域の地価は引き続き下落傾向となっている。 (2)市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率のため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。
地域要因
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。駅からの距離が遠く利便性が劣るため、地価は引き続き下落傾向となっている。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。最寄駅からやや距離があるものの、公共施設や小売店に近く一定の取得需要がみられる。
個別的要因	(1)北向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点では標準的である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23124005 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市東４丁目１６０４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,545 円／平米 18万326 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,107 円／平米 17万5,572 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,114 円／平米 16万8,983 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23124005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市東４丁目１６０４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,775 円／平米 14万1,414 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,468 円／平米 17万3,459 円／坪
標準価格 平米 坪	5万499 円／平米 16万6,950 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23124006 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市東４丁目１６０４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,591 円／平米 16万3,948 円／坪
推定価格 平米 坪	5万358 円／平米 16万6,484 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,073 円／平米 16万8,847 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23124005 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市東４丁目１６０４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,912 円／平米 16万1,703 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,833 円／平米 17万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,294 円／平米 16万9,578 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23124006 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県幸手市東４丁目１６０４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万657 円／平米 16万7,472 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,427 円／平米 16万100 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,354 円／平米 16万9,776 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情