路線価 (2023) 埼玉県鶴ヶ島市脚折町5-11-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鶴ヶ島市埼玉県鶴ヶ島市脚折町５丁目１１番６外
価格時点	2023 年
駅名	若葉駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	905万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,084 円 1平米 8万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	906万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,414 円／坪 1平米 8万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武東上、西武新宿、ＪＲ川越各沿線で、概ね鶴ヶ島、川越、坂戸各市の圏域。需要者の中心は３０歳台で一次取得者が多い。川越市駅から都心寄りは比較的需要が強い。コロナ禍の減価要因はほぼ解消し地価は従来の上昇基調に回復しつつあるが、地域的事情により地価が静態的或いは下落基調の地域があることに留意する必要がある。近隣地域における新築戸建物件の需要の中心は２，０００万円台半ば程度である。 (2) 同一需給圏は東武東上線、東武越生線沿線で、概ね鶴ヶ島市を中心に周辺市町を含む圏域。需要者は圏域内の居住者又は周辺市町からの転入者で、３０歳台の一次取得者層が中心である。当該地域は区画整然とした良好な住環境を形成している住宅地域であるため、市況の回復傾向もあって需要は安定的に推移している。市場での中心価格帯は、新築戸建物件で２，０００万円台半ば～後半程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は区画整然とした住宅地域で自用住宅主体の地域で賃貸需要が極めて小さく、標準地積も経済合理的賃貸経営が可能な規模でない。したがって収益需要は小さく収益価格の試算を断念した。本件は比準価格のみの試算であるが、規範性の高い事例を中心に求めた価格は市場実勢を顕現できたと判断する。よって当該比準価格を採用し、さらに前年公示価格を基礎としつつ単価と総額及び代表標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心にアパート等の収益物件も見られる住宅地域であるが、標準地の規模から経済合理性に見合う建物の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。近隣地域は居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で、土地取引は自用目的が主であり、この取引が価格水準を形成していることから、本件では前年公示価格を基礎として、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	若葉駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴ヶ島市埼玉県鶴ヶ島市脚折町５丁目１１番６外
標準地の範囲
東	120 m
西	80 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.4 m
奥行き	9.7 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も市街部既成住宅地域として熟成度を高めていくものと予測する。 (2)土地区画整理済の住宅地域であり、現状の住環境を維持しつつ徐々に熟成度を高めていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万2,084 円 1平米 8万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,414 円 1平米 8万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,414円 1平米 8万2,400円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の減価要因はほぼ解消し、取引需要の増大に伴い、コロナ禍以前の価格上昇傾向が再顕在化している。 (2)市の総人口は概ね横ばいで推移している。市況は総じて回復傾向が認められるものの、建築費上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き注視が必要。
地域要因
(1)当該近隣は区画整然とした良好な住宅地であり、引き続き住宅地としての熟成度を高めていくものと予測する。 (2)新たな開発等の動きも少なく、地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市脚折町５丁目１１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,923 円／平米 27万837 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,996 円／平米 27万4,385 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,272 円／平米 28万8,521 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,300 円／平米 28万8,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市脚折町５丁目１１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,235 円／平米 29万5,011 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,502 円／平米 28万9,282 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,953 円／平米 28万855 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,000 円／平米 28万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市脚折町５丁目１１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,898 円／平米 29万3,897 円／坪
推定価格 平米 坪	9万59 円／平米 29万7,735 円／坪
標準価格 平米 坪	8万843 円／平米 26万7,267 円／坪
査定価格 平米 坪	8万800 円／平米 26万7,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市脚折町５丁目１１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,875 円／平米 30万3,739 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,025 円／平米 29万1,011 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,302 円／平米 26万2,172 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,300 円／平米 26万2,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県鶴ヶ島市脚折町５丁目１１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,487 円／平米 22万6,418 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,202 円／平米 25万5,230 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,019 円／平米 26万1,237 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,000 円／平米 26万1,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情