路線価 (2023) 埼玉県鶴ヶ島市大字町屋字持家121-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鶴ヶ島市埼玉県鶴ヶ島市大字町屋字持家１２１番２外
価格時点	2023 年
駅名	西大家駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (878 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (878 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,442 円／坪 1平米 2万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴ヶ島市、坂戸市から川越市北部にかけての東武東上線沿線に存する農家集落地域等。需要者の中心は、地縁性を有する個人等である。当該圏域における類似不動産の取引動向は、需要者の減少などにより新型コロナウイルス感染症の影響が広がる以前から低調である。宅地は旧来からの農家住宅と小規模開発等によるものが混在し、中心となる価格帯の把握は困難であるが、対象標準地と同規模の画地であれば１，８００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は、鶴ヶ島市及び周辺市町における市街化調整区域内の農家住宅等を中心とした地域と判断する。主たる需要者は、鶴ヶ島市及び周辺市町のエンドユーザーが中心であり、規模によっては不動産業者等も考えられる。鶴ヶ島市の市街化調整区域内の需要は総じて低く、ここ数年は下落傾向にあったが、概ね底値に近くなったことから地価動向はほぼ横這いになっているものと思料する。したがって、標準地程度の規模であると１千万円台後半程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である地縁性を有する個人等の取引による価格で、現実の市場を反映した実証的な価格である。なお、標準地は賃貸市場が未成熟な農家集落地域に存するため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内における市街化調整区域の取引事例数は少ないことから、４事例の採用となった。ただし、採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。収益価格については賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西大家駅南方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	265.6 坪 (878 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴ヶ島市埼玉県鶴ヶ島市大字町屋字持家１２１番２外
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	33 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地の中に農家住宅等が存する市街化調整区域内の農家集落地域で、格別の変動要因もないことから当分の間現状維持と予測する。 (2)当該地域は、市街化調整区域内で農家住宅、一般住宅を中心とする地域で、特に地域の変動要因もない。したがって、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、生産は持ち直しの動きがみられる。企業収益は総じて改善、雇用情勢は持ち直しの一方で、消費者物価は上昇している。 (2)ウィズコロナの下で景気の持ち直しが期待されつつも、物価上昇、供給面の制約、金融資本市場の変動等、予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)一般経済情勢の影響から、鶴ヶ島市内の農家住宅地の需要は低迷しており、地価は弱含みで推移している。 (2)地域要因に特に変動はなく、市街化調整区域における需要は経済活動回復の影響もほぼなく横ばいと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Jan-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字町屋字持家１２１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万80 円／平米 6万6,384 円／坪
推定価格 平米 坪	2万20 円／平米 6万6,186 円／坪
標準価格 平米 坪	2万161 円／平米 6万6,652 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字町屋字持家１２１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,354 円／平米 7万3,902 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,953 円／平米 7万5,883 円／坪
標準価格 平米 坪	2万475 円／平米 6万7,690 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Apr-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字町屋字持家１２１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,787 円／平米 4万5,580 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,232 円／平米 6万3,581 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,545 円／平米 6万4,616 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字町屋字持家１２１番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,047 円／平米 8万6,111 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,205 円／平米 8万6,634 円／坪
標準価格 平米 坪	2万931 円／平米 6万9,198 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情