路線価 (2023) 埼玉県鶴ヶ島市大字太田ケ谷字下後944-47 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鶴ヶ島市埼玉県鶴ヶ島市大字太田ケ谷字下後９４４番４７
価格時点	2023 年
駅名	鶴ケ島駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	722万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,117 円 1平米 8万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	724万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,108 円／坪 1平米 8万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鶴ヶ島市、川越市、坂戸市の郊外部に所在して、バス便利用を前提として戸建住宅が多く見られる広域的な住宅地域一帯と把握した。利便性には劣るが、近隣地域における標準的な規模の画地は狭小であり、地価に値頃感はある。需要の中心は市内や近傍在住の一次取得者が多く、同一需給圏内の類似地域での新築戸建物件は、２，０００万円台前後から前半にかけての水準を中心価格帯として取引されている模様である。 (2) 同一需給圏は東武東上線、東武越生線、ＪＲ川越線沿線で、鶴ヶ島市を中心に、坂戸市、川越市の圏域に属する住宅地域。需要者の中心は圏域内の居住者又は周辺市町からの転入者で、サラリーマンを中心とした一次取得者層。駅への接近性に劣る当該地域においては総じて変化の要因に乏しい状況が続いており、総額からの値頃感はあるものの活発な取引は見受けられない。市場での中心価格帯は、新築戸建物件で２，０００万円台前半程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の規模では合理的な賃貸経営が成立しないと判断し、取引事例比較法のみを適用した。事例の選択に際しては、同一需給圏内の類似地域に所在して、諸条件の類似性が高い事例の選択に努めた。取引事例比較法は市場の取引に依拠しており、客観性があり、実証的で説得力が高いと判断される。以上の検討から、本件では、比準価格を標準とし、代表標準地を規準して得られた価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、標準地の画地規模から収益採算性に見合う建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は見送った。近隣地域は自用の取引が中心であり、この取引が価格水準を形成していることから、本件では前年公示価格を基礎として、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴ケ島駅南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	26.9 坪 (89 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴ヶ島市埼玉県鶴ヶ島市大字太田ケ谷字下後９４４番４７
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	10 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする成熟した住宅地域を形成しているが、駅徒歩圏外の利便性に劣る地域に所在しており、住民の高齢化に伴う空家の増加が懸念される。 (2)駅徒歩圏外の小規模一般住宅が密集した既成住宅地域で、特に発展を促す要因は見られないことから、今後も現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万8,117 円 1平米 8万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万9,108 円 1平米 8万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 26万9,108円 1平米 8万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万9,108円 1平米 8万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 26万9,108円 1平米 8万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の経済活動への制約は希薄化しているが、ウクライナ情勢や金融政策の変更による経済や市場の変動が地価動向に与える影響が懸念される。 (2)市の総人口は概ね横ばいで推移している。市況は総じて回復傾向が認められるものの、建築費上昇や工期長期化等の懸念材料には引き続き注視が必要。
地域要因
(1)駅徒歩圏外で利便性の観点から、人気に劣る側面が認められる。近隣地域では空家が増加の傾向が見られ、地価は弱含み商状にあるものと推測される。 (2)既成住宅地域で変化の要因に乏しく、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字太田ケ谷字下後９４４番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,876 円／平米 28万3,906 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,178 円／平米 27万1,680 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,364 円／平米 26万8,989 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字太田ケ谷字下後９４４番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,898 円／平米 29万3,897 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,584 円／平米 28万9,553 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,238 円／平米 27万1,879 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Aug-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字太田ケ谷字下後９４４番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,235 円／平米 29万5,011 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,485 円／平米 28万9,225 円／坪
標準価格 平米 坪	8万114 円／平米 26万4,857 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,300 円／平米 26万8,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字太田ケ谷字下後９４４番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,923 円／平米 27万837 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,255 円／平米 27万5,241 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,255 円／平米 27万5,241 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Feb-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字太田ケ谷字下後９４４番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,412 円／平米 29万5,596 円／坪
推定価格 平米 坪	9万866 円／平米 30万403 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,635 円／平米 24万131 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情