路線価 (2023) 埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境845-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鶴ヶ島市埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４５番１ 若葉駅西口９－１
価格時点	2023 年
駅名	若葉駅 から 0m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	8,470万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,470万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万3,194 円／坪 1平米 24万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武東上線若葉駅を中心に、鶴ヶ島市及び周辺市町において、店舗、事務所、共同住宅等を中心とする商業地域と判断する。主たる需要者は共同住宅、事務所ビル等の事業用地を求めるデベロッパー、自営の店舗等を求める事業者等が主となっている。若葉駅西側は土地区画整理事業が進捗していることから、住宅地が発展しつつあり、駅周辺の商業地としての需要は見込めるものの、規模等によるバラつきが大きく、価格水準の把握が難しくなっている。 (2) 同一需給圏は、鶴ヶ島市及び隣接市の各鉄道駅勢圏の商業地域。需要者の中心は、従来からの地元個人事業主や支店・営業所を配置しようとする法人等である。若葉駅周辺の商業地域は圏域が狭いことから取引は非常に限定される。一方、駅前立地の希少性を有しており、背後に存する住宅地域は近年開発が進展していることから潜在的な需要は底堅いものと思料する。商業地は立地、規模等による価格差が大きいため、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地における取引事例数は少ないものの、採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。一方、収益価格については賃料設定等適切と判断されるが、建築費が高止まりしている状況等もあり、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格と収益価格には開差が生じた。比準価格は市場取引に基づいた客観的かつ実証的な価格である。収益価格は、駅前環境が整備されつつあるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。主な需要者は類似の取引価格等から形成される地価水準を重視する傾向があり、比準価格はより高い規範性を有するものと判断、これを重視し、収益価格を比較考量、代表標準地を規準した価格の均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	若葉
距離	10 m
土地の状態
土地面積	102.8 坪 (340 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鶴ヶ島市埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４５番１若葉駅西口９－１
標準地の範囲
東	80 m
西	10 m
南	20 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15.8 m
奥行き	22.6 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、坂戸市及び鶴ヶ島市による土地区画整理事業が進行し良好な住環境が整備されつつある住宅地を背後に抱える商業地域である。一部空地も見られ、今後事業の完成度に比例して発展していくことが期待される。 (2)中層の店舗や店舗兼共同住宅が見られる若葉駅前の商業地域で、背後住宅地では土地区画整理事業による環境整備に伴い一般住宅等が増加しており、若葉駅を拠点とした地域の発展、活性化が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万2,866 円 1平米 26万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気の持ち直しが期待されつつも、物価上昇、供給面の制約、金融資本市場の変動等、予断を許さない状況にある。 (2)市の総人口は２０２２年以降微増している。新型コロナウイルス感染症の影響からは回復しつつあるが、地政学リスク、為替リスク等が懸念される。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はなく、経済活動は回復しつつも、現況では商業地としての需要はさほど強くなく、地価は横這いとなっているものと思料する。 (2)土地区画整理事業による環境整備が進む若葉駅前の商業地域であるが、新型コロナウイルスの影響から脱するまでは至らず地価は横ばい。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,100 円／平米 85万3,279 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,661 円／平米 78万5,707 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Dec-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,775 円／平米 62万784 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,140 円／平米 67万1,581 円／坪
標準価格 平米 坪	25万481 円／平米 82万8,090 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	坂戸市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万8,902 円／平米 62万4,510 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,744 円／平米 64万3,824 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,451 円／平米 81万8,073 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Oct-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鶴ヶ島市
地域	埼玉県鶴ヶ島市大字藤金字大境８４５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,238 円／平米 53万3,053 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,238 円／平米 53万3,053 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,225 円／平米 85万6,998 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情