路線価 (2023) 北海道旭川市神楽6条14-463-63 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 旭川市北海道旭川市神楽６条１４丁目４６３番６３
価格時点	2023 年
駅名	旭川駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	637万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	637万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神楽、神楽岡地区の住宅地域の範囲である。特に神楽地区南部、神楽岡地区北部の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は旭川市内在住の個人である。需要は安定しており、地価は安定傾向で推移している。中心となる価格帯は、更地で６５０万円程度、新築の戸建物件で２２００万円～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は神楽・神楽岡を中心とした住宅地域一円の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する市内在住者が中心と見込まれる。一定の需要が見込める地域で、地価は比較的安定的に推移しているである。市場では更地と中古住宅付物件が混在している。需要の中心価格帯は、土地は標準的な画地規模で概ね６１０～６６０万円、新築物件は総額２，７００万円前後である。中古住宅付物件の総額は、地上建物の状態に大きく影響を受けている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替性が高い神楽地区南部及び神楽岡地区北部に存する事例を採用し、適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。収益価格は地価水準に対し賃料水準が低く、低位となっている。当該地域は自己使用目的の取引が中心で、価格形成は市場性が重視されている。以上より、本件では、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は神楽地区から採用した複数の取引事例から得たものである。収益価格は需要の観点から土地の高度利用は期待出来ず、相対的に低位に求められる傾向が強い。地域は戸建住宅を中心とする地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中心となっている。したがって試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を採用して収益価格は参酌とし、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	旭川駅南方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	83.8 坪 (277 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	旭川市北海道旭川市神楽６条１４丁目４６３番６３
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	25 m
面積	275 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北１０．９ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、アパート等が混在する神楽地区南部エリアの住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。需要は安定しており、地価は安定傾向で推移すると予測する。 (2)神楽地区南部の住宅地域で、当該地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと考えている。需要は安定的に見込める地域で、地価は当面の間、横這い傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる在宅時間の長時間化、低金利等により住宅地の需要は堅調。物価上昇による地価への影響は今のところ現れていない。 (2)新型コロナウイルス感染が継続するものの、経済活動の正常化が進む中で、旭川市内の住宅地への影響は価格時点現在、軽微に推移している。
地域要因
(1)神楽地区南部エリアの住宅地域である。需要は安定しており、地価は安定傾向で推移している。 (2)地域内に特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231631204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市神楽６条１４丁目４６３番６３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,660 円／平米 7万4,914 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,615 円／平米 7万4,765 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,314 円／平米 7万7,076 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231631204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市神楽６条１４丁目４６３番６３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,549 円／平米 7万7,853 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,298 円／平米 7万7,023 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,019 円／平米 7万9,407 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	6 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231631204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市神楽６条１４丁目４６３番６３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,752 円／平米 8万1,830 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,818 円／平米 7万8,742 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,013 円／平米 7万2,775 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231631204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市神楽６条１４丁目４６３番６３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,992 円／平米 7万2,706 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,045 円／平米 6万9,575 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,474 円／平米 7万993 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情