路線価 (2023) 埼玉県日高市大字中鹿山字後耕地95-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 日高市埼玉県日高市大字中鹿山字後耕地９５番１０
価格時点	2023 年
駅名	高麗川駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	908万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,691 円 1平米 6万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	908万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,691 円／坪 1平米 6万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ川越線沿線で、日高市内市街化区域を中心とする圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち日高市在住の一次取得者層である。最寄駅から徒歩圏内のため、利便性及び住環境が良好な住宅地域であるものの、需給バランスの悪化から近年地価は下落基調にあると認められる。当該エリアにおける中心となる土地価格帯は１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円台となっている。 (2) 同一需給圏は高麗川駅を中心としてＪＲ川越線及び八高線沿線の既成の住宅地。需要者は同一需給圏内居住者及び周辺市町への勤務者が中心で同一需給圏外部からの転入は少ない。比較的居住環境は良好で閑静な環境条件にあるが、生活利便性等が劣るため需給はやや弱く、ウィズコロナ禍の中で回復基調にあるが地価は依然として弱含みで推移している。市場の中心となる価格帯は４０～５０坪前後の土地で８００～１，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心にした閑静な住宅地域であり、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっている。また、当該地域ではアパート建築目的の投資採算性に着目した市場行動はほとんど見られない。当該地域では比隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態が認められることから、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺は戸建住宅が中心であり、アパート等は少数見られるが、地元の地主層等の資産対策上の物件が主流で、収益物件建設目的の土地取引は人件費や建築資材高騰等の影響も含め投資採算が合わないためほぼ見られず、自用の戸建住宅建設のための土地取引又は小規模建売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需を総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高麗川駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	45.7 坪 (151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日高市埼玉県日高市大字中鹿山字後耕地９５番１０
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	156 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は閑静な既成住宅地域で、格別の価格形成要因の変動はないことから、地域的には暫くは現状を維持すると予測する。新型コロナの影響の緩和を受けるなか、地価は未だに弱含んでいる。 (2)比較的環境の良い閑静な既成の住宅地として成熟しており、特段の地域変動要因は見られず今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。ウィズコロナ禍の中、地価は暫くは弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,691 円 1平米 6万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万8,691 円 1平米 6万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,691円 1平米 6万100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万8,691円 1平米 6万100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 19万9,352円 1平米 6万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本の景気は緩やかに持ち直しているが、日高市の不動産市場では不透明感が見てとれる。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果で景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続き海外景気の下振れリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)当該地域は徒歩圏内の住宅地域であり、用途地域が第１種低層住居専用地域で、容積率が８０％と低いことから、良好な住環境が形成されている。 (2)特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。
個別的要因	(1)対象標準地は南側道路であるため、地域内では需要が見込める土地といえるが、現時点では格段の需要の高まりがあるとまでは認められない。 (2)特に地価に影響のある個別的要因の変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日高 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字中鹿山字後耕地９５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,312 円／平米 17万6,249 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,419 円／平米 17万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,626 円／平米 19万512 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日高 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字中鹿山字後耕地９５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,052 円／平米 21万8,368 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,483 円／平米 20万6,569 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,714 円／平米 18万884 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日高 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字中鹿山字後耕地９５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,069 円／平米 19万5,282 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,670 円／平米 18万4,045 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,724 円／平米 19万4,142 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日高 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字中鹿山字後耕地９５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,423 円／平米 22万9,512 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,326 円／平米 21万2,662 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,839 円／平米 18万4,604 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情