路線価 (2023) 埼玉県日高市大字田木字三本柿397-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 日高市埼玉県日高市大字田木字三本柿３９７番１
価格時点	2023 年
駅名	武蔵高萩駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,931 円／坪 1平米 2万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね日高市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、圏域内の居住者及び圏域内に縁故のある者と考えられる。中心市街地から離れた農家集落地域であり、利便性及び行政的制限があるため、取引件数が少ない。農家住宅地についてはさらに規模が大きく、総額も高額になり、旧来からの土地所有観念も強い。このため、土地は１，０００万円程度の比較的小規模な物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、日高市とその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は地縁のある農業従事者等。周辺には公園、著名なゴルフ場、観光施設、インターチェンジがあるが、開発が増加しているということはない。ガソリン等燃料価格・肥料価格が高騰しており、支援金等が給付されるにしても農家の事業環境は厳しい。不動産取引が少なく、需要の中心となる価格帯は把握しづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場が形成されていない。このため収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。よって、本件においては、日高市及び周辺市町の類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地との均衡、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 在来の集落地域内では画地の大きい農家住宅地自体の取引はあまりない。在来の集落地域では借主も少ないため、賃貸市場は未成熟であり、収益物件はほとんどない。収益価格の試算はしなかった。専用住宅建築目的の土地需要が中心であるため、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵高萩駅南方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	151.2 坪 (500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる郊外の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日高市埼玉県日高市大字田木字三本柿３９７番１
標準地の範囲
東	130 m
西	120 m
南	250 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	28 m
面積	560 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から遠く離れた農家集落地域であり、近い将来において大きな地域要因の変動はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。 (2)不動産取引がほとんどない模様。ガソリン等燃料価格・肥料価格の高騰により、農業の事業環境も厳しい。当面地価は下落傾向で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内景気はコロナ禍からの脱却状況にある。不動産の需給動向はほぼ安定傾向にあるが、地価水準はやや下落基調である。 (2)武蔵高萩駅北側では土地区画整理事業が施行中。高麗川駅東口の開設が予定されている。新設住宅着工戸数は持家が中心で、分譲が比較的少ない。
地域要因
(1)住宅地域として成熟しており、特別な変動要因はない。 (2)周辺の国道４０７号線沿いで、開発予定地として３４条１２号の追加指定がされている。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	日高 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字田木字三本柿３９７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,119 円／平米 14万5,857 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,424 円／平米 14万3,560 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,688 円／平米 11万1,373 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	日高 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字田木字三本柿３９７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,121 円／平米 9万6,274 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,612 円／平米 8万4,673 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	日高 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字田木字三本柿３９７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,453 円／平米 7万7,536 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,497 円／平米 7万1,069 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	日高 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	日高市
地域	埼玉県日高市大字田木字三本柿３９７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,499 円／平米 5万1,240 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,479 円／平米 6万4,398 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,580 円／平米 5万8,119 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情