路線価 (2023) 埼玉県日高市大字大谷沢字藤塚15-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 日高市埼玉県日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外
価格時点	2023 年
駅名	国道狭山日高ＩＣ駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億5,400万 円 (14613 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万590 円 1平米 5万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億5,300万 円 (14613 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円／坪 1平米 5万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に圏央道ＩＣへのアクセスに優れる流通業務地域、工業地域等。需要者の中心は大手法人、物流倉庫業者、大手投資法人等である。圏央道整備の結果、流通業務用地、工場用地の需要は堅調で、ファンドへの組込みを目的とした大手投資法人による開発も活発である。対象地は圏央道狭山日高ＩＣに近接しており、周辺は流通業務施設、工場の集積が進んでいる。需要の中心となる価格帯は５万円／㎡前後である。 (2) 同一需給圏は埼玉県内の高速道路インターチェンジへのアクセスに優れる工業地域である。想定される需要者は、物流業を主たる業務とする法人や物流ＲＥＩＴ等の投資法人等である。円安や原材料費の高騰等のリスクは存在するが、ｅコマース拡大等により、利便性の高い物流施設用地の需要は堅調で地価水準も引き続き強含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は５０，０００円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の流通業務用地、工場用地としての利用が見られる一方で、ファンドへの組込みを目的とした開発も見られることから、売買市場における参加者は、類似する土地の取引価格と比較するのと同時に、開発し賃貸した場合の収益性をも考慮し、売買意思を決定するものと思料する。よって市場性に着目した比準価格、及び収益性に着目した収益価格を比較考量した上で、代表標準地との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は工業地域における不動産の市場性に着目したもので、現実の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格である。対象標準地の需要者は、物流業を主たる業務とする法人のほか、投資法人等も想定されることから、収益性に着目した収益価格も理論的根拠を有すると考えられる。よって、本件では比準価格及び収益価格を関連付け、さらに前年価格、代表標準地からの検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国道狭山日高ＩＣ　北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	4420.1 坪 (14613 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに物流倉庫、事業所等が建ち並ぶ地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日高市埼玉県日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	320 m
南	450 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	180 m
面積	18000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３．８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)圏央道ＩＣに近く、倉庫等が建ち並ぶ地域である。圏央道整備の結果、需要を高めてきた地域であり、今後もこの傾向が継続するものと予測する。立地適正化計画による土地価格等への影響は現在のところ認められない。 (2)インターネットによる通販市場の需要増大に伴い、インターチェンジや都心に近い物流施設地に対する工場地の需要は近年増大しており、今後もこの傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万5,879 円 1平米 5万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万2,904 円 1平米 5万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万2,904円 1平米 5万2,300円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる景気後退からは回復したが、ウクライナ戦争、米中の対立、世界的なインフレ傾向、米国の金利上昇による影響が懸念される。 (2)コロナ禍の影響が緩和され景気回復の兆しはあるが、原材料価格の高騰や米中摩擦、異常気象等、景気後退をもたらす悪材料は多々存在する。
地域要因
(1)圏央道整備の結果、需給共に増加している。立地適正化計画による土地価格等への影響は現在のところ認められない。 (2)ネット通販等の需要が増え、物流系企業が相次ぎ拠点を開設していることから、物流センターや倉庫等の需要が高まっている。
個別的要因	(1)価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動はみられない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東松山 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	東松山市
地域	埼玉県日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,339 円／平米 13万6,667 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,947 円／平米 13万8,677 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,914 円／平米 19万4,770 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Nov-07 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,517 円／平米 20万9,987 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,579 円／平米 21万192 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,637 円／平米 13万7,652 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,585 円／平米 12万4,256 円／坪
推定価格 平米 坪	4万807 円／平米 13万4,908 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,182 円／平米 14万2,760 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４ｋ０４０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,126 円／平米 17万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,882 円／平米 19万1,358 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,154 円／平米 22万8,623 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情