路線価 (2023) 埼玉県ふじみ野市桜ケ丘3-766-76 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 ふじみ野市埼玉県ふじみ野市桜ケ丘３丁目７６６番７６
価格時点	2023 年
駅名	ふじみ野駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円／坪 1平米 13万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ねふじみ野市・富士見市・三芳町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち、ふじみ野市居住者がほとんどを占めるが一部圏外からの転入者もみられる。小規模一般住宅中心の既成住宅地域である。市場は、昨年横這い傾向であった地域であるが今年は上昇傾向を示している。土地は１００㎡程度で１，０００万円台前半から中盤、新築の戸建物件は敷地１００㎡程度で２，０００万円台中盤から後半の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、東武東上線沿線の各駅勢圏に在る富士見市・ふじみ野市・三芳町の住宅地域と判定した。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する個人で、他に圏外からの転入者も見受けられる。近隣地域は既成の住宅地域で不動産供給は中古戸建住宅が中心であり、地価水準は一般的要因並びに地域要因の動向から上昇傾向で推移している。不動産取引の中心価格帯は土地約１００㎡程度で１，６００万円程度、新築住宅は総額約３，０００万円程度と分析した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が中心であること、また、規模が大きな土地に関しては、若干、低層アパート等が見られるものの、標準地規模の土地に関しては投資採算的にも収益物件は見られない。従って、本件では、市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格は算定せず、代表標準地との検討及び前年対象標準地価格との連続性等総合的に勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域である。不動産取引の主たる需要者は自己利用目的の個人であり、取得価格としての比準価格が重視され説得力が優る。収益価格は低位に試算されたがアパート利用もみられる近隣地域周辺の収益性を反映して参考となる。よって、本件では比準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地を規準とした価格との均衡並びに前年度標準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ふじみ野駅南西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ふじみ野市埼玉県ふじみ野市桜ケ丘３丁目７６６番７６
標準地の範囲
東	30 m
西	150 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、近年、徐々に畑や駐車場の小規模開発が行われ低層住宅地域として熟成しており、今後とも、この住環境を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向であるが先行き不透明感が強い。 (2)近隣地域は、郊外部に位置して周辺地域に農地等も見られる住宅地域である。熟成した住宅地域であって地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万6,228円 1平米 13万8,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気並びに不動産市場は、コロナ禍において緩やかに持ち直しているものの、先行きは、海外経済や金融市場の動向等のリスクもあり不透明感が強い。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあり、持ち直しが期待される。
地域要因
(1)周辺環境に大きな変動なし。但し、南方約８００ｍ関越自動車道三芳スマートＩＣフル化実現により、将来的に東京までのアクセス向上が見込める。 (2)駅からは遠隔な住宅地域であるが、価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市桜ケ丘３丁目７６６番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,167 円／平米 47万6,616 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,167 円／平米 47万6,616 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,984 円／平米 44万2,951 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市桜ケ丘３丁目７６６番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,293 円／平米 45万585 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,136 円／平米 46万6,596 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,147 円／平米 44万184 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市桜ケ丘３丁目７６６番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,127 円／平米 45万6,648 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,635 円／平米 50万4,611 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,555 円／平米 44万8,145 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	May-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市桜ケ丘３丁目７６６番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,532 円／平米 54万3,943 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,053 円／平米 61万1,785 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,471 円／平米 44万7,867 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市桜ケ丘３丁目７６６番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,944 円／平米 55万5,223 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,123 円／平米 53万9,285 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,475 円／平米 45万7,798 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情