路線価 (2023) 埼玉県ふじみ野市上福岡5-8046-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 ふじみ野市埼玉県ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外
価格時点	2023 年
駅名	上福岡駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,820万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円／坪 1平米 25万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね川越市駅から和光市駅までの各駅周辺の既成商業地域等である。需要者の中心は、地元個人商店、中小の法人等である。景気は緩やかに持ち直し、地価は堅調に推移している。取引当事者の事情に左右され、個別性による価格差も大きいことから、規模、単価等はまちまちで、取引の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、東武東上線沿線で、上福岡駅を中心にみずほ台駅から川越市駅間の各駅周辺の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は、自用目的で店舗・事務所等の取得を模索する個人事業主や法人等のほか賃貸用マンション建設を模索する開発業者も想定される。商業集積の程度がやや低く、発展性も乏しく店舗需要としてはやや弱含みである。商業地は取引件数が少なく、取引される規模や価格帯も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上福岡駅に近い商業地域であり、賃貸物件も見られるが、自用地の利活用に係るものが多く、賃貸物件を建築する目的で行われる更地の取引はほとんど見られない。不動産の取引は、事業収益性に基づく自己利用目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件評価にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を充分に踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は駅周辺の既成の商業地域であり、そのほとんどが土地取得費の回収を必要としない自用地上の建物であり、賃料水準は低く、収益価格は低位に試算された。市場参加者は自らの使用における利便性や事業性を重視すると考えられるから、実際の取引市場において利便性や事業性の観点から比較検討した比準価格の信頼性は高い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上福岡駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	46 坪 (152 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ふじみ野市埼玉県ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上福岡駅に近い商業地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は、小規模画地が多く商況は普通程度の商業地域である。地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持して推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 84万9,642 円 1平米 25万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和されつつあり、緩やかに持ち直している。市内の取引件数は減少している。 (2)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているものの物価上昇や金融資本市場の変動等が不動産市場に与える影響には注視する必要がある。
地域要因
(1)既存の商業地域であり、地域要因に影響を及ぼすような変動要因はないが、地価は堅調に推移している。 (2)地域要因に大きな変動はないが、経済活動の正常化に伴う市内中心部の需要の回復・地価の上昇が波及し、当該地域の地価も上昇基調に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Sep-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
推定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,762 円／平米 83万2,325 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	May-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,203 円／平米 118万913 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,919 円／平米 121万6,340 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,163 円／平米 88万6,547 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,781 円／平米 72万6,596 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,794 円／平米 71万6,721 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,653 円／平米 84万5,189 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Mar-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	ふじみ野市
地域	埼玉県ふじみ野市上福岡５丁目８０４６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,545 円／平米 67万6,226 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,552 円／平米 67万2,943 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,040 円／平米 84万6,468 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情