路線価 (2023) 埼玉県白岡市新白岡2-20-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 白岡市埼玉県白岡市新白岡２丁目２０番６
価格時点	2023 年
駅名	新白岡駅 から 760m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万21 円 1平米 9万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万21 円／坪 1平米 9万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ宇都宮線の沿線で白岡市、蓮田市、久喜市等の市街化区域に広がる住宅地域である。特に、白岡ニュータウンの一部に残る新築分譲住宅の需要者は、都内や県南方面へ通勤する個人が中心で、広域的なエリアからの転入もみられる。また、圏域内の新築戸建の販売価格の上昇に伴って、中古住宅付物件の価格も上昇気味である。なお、取引の中心である中古物件の価格帯は、２３００万円前後が中心である。 (2) 同一需給圏は、白岡市を中心に、近隣市町を含む住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者も散見される。周辺土地相場は坪３０～３５万円程度であり、最近の地価水準はほぼ横這いにて推移しているものと思料する。供給は建売又は中古住宅が中心であり、周辺の新築戸建住宅は３，５００万円前後の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　標準地は自用目的の取引を中心とする戸建住宅地域に属し、比準価格の水準が価格決定の指標とされている。一方、地区計画の制約等から共同住宅の想定が非現実的なため、収益価格の試算は割愛した。そこで、比準価格を再検討すると、新白岡駅周辺の住宅地域から収集した取引事例は、現下の市場実勢を反映しており、妥当な価格が求められた。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例を収集の上、比較検討された比準価格は市況を反映した実証的な試算価格であるため、価格決定の際の説得力は高いものと思料される。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新白岡駅南東方
距離	760 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	白岡市埼玉県白岡市新白岡２丁目２０番６
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	80 m
北	240 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	182 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、新白岡駅の東側で大規模に宅地開発された戸建住宅団地（白岡ニュータウン）に属し、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。なお、分譲初期から３０年余が経過している。 (2)当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価変動率については概ね横ばいの傾向にあるものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万21 円 1平米 9万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万21 円 1平米 9万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 31万9,690円 1平米 9万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2019年	1坪 31万9,690円 1平米 9万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利環境の中で、建築原材料費及び用地費等のコスト増から、新築戸建住宅等の価格が高値水準で推移したが、足元の取引市場は弱含みである。 (2)市内の人口はやや増加傾向にあるが、高齢化率が県平均に比べて高率のため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。
地域要因
(1)白岡ニュータウンは、中古住宅の取引が主流であるが、新築戸建市場の回復に伴って、地価は強含みに転じている。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域。住宅地としての熟成度は高く、一定の取得需要が見込める。
個別的要因	(1)接面方位で優るが、個別的要因に特別な変動等はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｄ２３１２４６１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県白岡市新白岡２丁目２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,276 円／平米 39万4,326 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,631 円／平米 38万8,888 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,743 円／平米 35万2,892 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２４６１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県白岡市新白岡２丁目２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,615 円／平米 33万9,245 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,726 円／平米 32万9,694 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,726 円／平米 32万9,694 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23124611 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県白岡市新白岡２丁目２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,907 円／平米 31万457 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,263 円／平米 30万1,715 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,086 円／平米 31万1,048 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23124611 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県白岡市新白岡２丁目２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,595 円／平米 26万3,141 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,756 円／平米 29万6,733 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,381 円／平米 31万2,024 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｄ２３１２４６１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	白岡市
地域	埼玉県白岡市新白岡２丁目２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,045 円／平米 28万4,465 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,112 円／平米 28万1,380 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,427 円／平米 30万8,870 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情