路線価 (2023) 埼玉県北足立郡伊奈町中央4-197外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 北足立郡伊奈町埼玉県北足立郡伊奈町中央４丁目１９７番外
価格時点	2023 年
駅名	伊奈中央駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万267 円 1平米 8万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万267 円／坪 1平米 8万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、埼玉新都市交通伊奈線沿線で、伊奈町を中心とした徒歩圏内の住宅地域である。需要者は、伊奈町及び周辺市在住の一次取得者層並びに建売住宅の建築を目的とした不動産業者等が中心である。不動産市況は、下振れリスクがあるものの、回復傾向にある。取引の中心的な価格帯は、土地は２００㎡程度で約１８００万円前後、新築戸建物件は総額３２００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は埼玉新都市交通伊奈線及びＪＲ高崎線沿線にある伊奈町及び上尾市の住宅地域である。需要者の属性の中心は同一需給圏及びその周辺市の居住者である。近年における市場の需給動向は新型コロナ感染症拡大により２年程弱含みであったが、感染拡大が収束するにしたがって住宅地の地価は回復傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は土地で２００㎡程度で２０００万円台、新築戸建住宅で３０００万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、令和２年１１月に換地処分が完了した区画整理済みの住宅地域に存する。近隣地域には共同住宅も見られるが、土地所有者による節税目的が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。周辺では自用目的の取引が多く、信頼性ある取引事例を収集しえた。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、埼玉新都市交通伊奈線伊奈中央駅徒歩圏内の住宅地域である。自用目的での不動産取引が中心で、賃貸経営目的の不動産取得は見当たらない。したがって、収集及び選択した取引事例から価格形成要因の比較を行って求めた比準価格を標準として、本案件においては相対的に信頼性の低い収益性を反映した収益価格を参考とした。これに前年鑑定評価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊奈中央駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が増えつつある区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北足立郡伊奈町埼玉県北足立郡伊奈町中央４丁目１９７番外
標準地の範囲
東	35 m
西	120 m
南	65 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中部特定土地区画整理事業の換地処分の公告が、令和２年１１月２０日に行われた。
街路	基準方位　北　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)令和２年１１月に換地処分が行われた区画整理済みの住宅地域である。周辺では一般住宅が増えつつあるものの、その動きは緩慢なことから、今後緩やかに住宅地としての熟成度を高めていくものと予測される。 (2)埼玉新都市交通伊奈線伊奈中央駅徒歩圏の土地区画整理済みの住宅地域である。未だ農地が見られるが一般住宅が増えつつある。しかし、その動きは緩慢なことから、熟成度を高めていくのは緩やかになると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,193 円 1平米 9万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万4,234 円 1平米 8万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 28万8,944円 1平米 8万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万4,234円 1平米 8万9,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 28万8,944円 1平米 8万7,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が弱まり、各種政策もあって回復傾向が見られるが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。 (2)町の人口は増加している。高齢化率は県平均より低いが、増加率は同程度である。土地取引件数は減少傾向にあるが、取引価格はやや上昇している。
地域要因
(1)換地処分が行われた区画整理済みの住宅地域であり、特段の変動要因は見受けられない。 (2)令和２年１１月に換地処分が行われた区画整理済みの住宅地域である。地価は概ね横這いで推移している。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０７１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北足立郡伊奈町
地域	埼玉県北足立郡伊奈町中央４丁目１９７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,729 円／平米 33万6,316 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,835 円／平米 32万3,443 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,176 円／平米 30万8,040 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,400 円／平米 32万2,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０７１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北足立郡伊奈町
地域	埼玉県北足立郡伊奈町中央４丁目１９７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,791 円／平米 29万3,543 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,829 円／平米 29万363 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,007 円／平米 27万1,115 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,700 円／平米 28万3,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０７１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北足立郡伊奈町
地域	埼玉県北足立郡伊奈町中央４丁目１９７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,372 円／平米 24万5,874 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,430 円／平米 30万8,880 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,859 円／平米 28万544 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,700 円／平米 29万3,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０７１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北足立郡伊奈町
地域	埼玉県北足立郡伊奈町中央４丁目１９７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,718 円／平米 32万6,362 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,648 円／平米 32万2,824 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,470 円／平米 30万5,706 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,600 円／平米 31万9,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	52 ％
基準容積率	107 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０７１１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北足立郡伊奈町
地域	埼玉県北足立郡伊奈町中央４丁目１９７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,703 円／平米 30万9,782 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,984 円／平米 31万711 円／坪
標準価格 平米 坪	8万673 円／平米 26万6,705 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,300 円／平米 27万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情