路線価 (2023) 埼玉県入間郡三芳町大字藤久保（元上南畑分）字上荒久3931-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 入間郡三芳町埼玉県入間郡三芳町大字藤久保（元上南畑分）字上荒久３９３１番６
価格時点	2023 年
駅名	鶴瀬駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね三芳町、富士見市、ふじみ野市内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、圏内居住者による一次取得者層である。周辺には農地や駐車場等の開発余地が多く見られ、比較的供給は多いが、最寄駅からはやや距離があるものの需要も安定的で、需給は概ね均衡している。中心価格帯は、土地は１００㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、東武東上線沿線の各駅勢圏に在る富士見市・ふじみ野市・三芳町の住宅地域と判定した。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する個人である。近隣地域は、空地等が見られる住宅地域で不動産需要は堅調である。地価水準は一般的要因並びに地域要因の動向から上昇傾向に推移している。不動産取引の中心価格帯は、土地約１００㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建分譲で２，７００万円程度と分析した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は画地規模が小さく、また、公法規制から合理的な賃貸経営可能な共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を指標とした自己の居住用の戸建住宅を建設することを目的とした取引が大半であり、かつ類似地域において規範性を有する取引事例を得られた。以上より、市場参加者の属性を踏まえ、市場の実勢を反映させた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域である。不動産取引の主たる需要者は自己利用目的の個人であり、取得価格としての比準価格が重視され、説得力は優る。収益還元法は、近隣地域の賃貸市場が未成熟で、対象標準地の画地規模も小さく経済合理的な賃貸想定する事は困難なため適用しない。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡並びに前年度標準地価格も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴瀬駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	入間郡三芳町埼玉県入間郡三芳町大字藤久保（元上南畑分）字上荒久３９３１番６
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	9 m
面積	100 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には農地や駐車場等の開発余地を有するが、現状では格別の変動要因はなく、戸建住宅を中心とした環境を維持していくものと予測する。 (2)近隣地域は、一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しているものの物価上昇や金融資本市場の変動等が不動産市場に与える影響には注視する必要がある。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあり、持ち直しが期待される。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、経済活動の正常化に伴う市内中心部や住環境良好な地域等を中心とした地価の上昇が外延部に広がりつつある。 (2)一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価水準は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	May-01 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県入間郡三芳町大字藤久保（元上南畑分）字上荒久３９３１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,871 円／平米 65万856 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,005 円／平米 65万7,911 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,507 円／平米 51万800 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県入間郡三芳町大字藤久保（元上南畑分）字上荒久３９３１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,280 円／平米 53万6,498 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,351 円／平米 43万4,246 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,996 円／平米 45万9,521 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Jul-01 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県入間郡三芳町大字藤久保（元上南畑分）字上荒久３９３１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,490 円／平米 41万1,564 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,029 円／平米 42万3,264 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,157 円／平米 46万6,665 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	May-01 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県入間郡三芳町大字藤久保（元上南畑分）字上荒久３９３１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,996 円／平米 39万6,707 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,493 円／平米 42万8,104 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,486 円／平米 48万7,589 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Jun-01 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	入間郡三芳町
地域	埼玉県入間郡三芳町大字藤久保（元上南畑分）字上荒久３９３１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,074 円／平米 44万9,861 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,365 円／平米 37万8,091 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,092 円／平米 41万6,860 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情